В условиях более рационального поведения покупателей на первый план выходит не только само жилье, но и качество среды, инфраструктура, доступность сервисов и разнообразие сценариев жизни.
Рынок недвижимости проходит период, когда покупатель все внимательнее оценивает не отдельные характеристики квартиры, а то, каким будет его повседневный опыт после переезда. На решение влияют транспортная доступность, наличие школ и детских садов, коммерческой и социальной инфраструктуры, общественных пространств, возможностей для спорта и отдыха.
В результате понятие комфортной городской среды становится шире традиционного благоустройства. Для девелоперов это означает необходимость конкурировать уже не только характеристиками жилого комплекса, но и качеством территории в целом.
Как отмечала на сессии директор по градостроительной деятельности группы «Самолет» Дарья Дергунова, период гиперспроса, поддерживаемого доступной ипотекой, сменился более рациональным поведением покупателей. Человек оценивает не только квадратные метры, но и среду, которую получает вместе с жильем: «Кризис спроса, о котором так много говорят, на самом деле является кризисом «предложений низкого качества». Рынок очищается. И единственным ответом девелопера на этот вызов становится концепция «Города для жизни».
Среда становится частью продукта
Еще несколько лет назад благоустроенный двор, коммерческие помещения на первых этажах или наличие социальной инфраструктуры могли восприниматься как дополнительные преимущества проекта. Сегодня многие из этих характеристик становятся базовыми ожиданиями.
«Квадратные метры и качество среды не должны конкурировать друг с другом. Основным критерием должно стать комплексное качество среды», — отмечал заместитель министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Анатолий Кузеванов.
Для регионов эта задача приобретает особое значение на фоне масштабного жилищного строительства. По данным, представленным на сессии, за январь—август 2026 года в Свердловской области было введено 2,5 млн кв. м жилья при целевом показателе на год в 3,2 млн кв. м. На 2027 год ориентир составляет 3,3 млн кв. м, а объем строящегося жилья превышает 6 млн кв. м.
При таком объеме предложения конкуренция между территориями усиливается. Покупателю становится важно не только то, что находится внутри квартиры, но и то, что расположено за ее пределами.
Поэтому современный жилой проект все чаще рассматривается как часть более крупной городской системы.
От благоустройства — к сценариям жизни
Изменение требований к среде отражается и на подходах к развитию территорий. Девелоперы стремятся создавать пространства, в которых человек может решать несколько повседневных задач, не покидая район.
Показательный пример — развитие территорий вокруг деловых кластеров. Представитель бизнес-парка «Деловой квартал» Олег Векшин рассказывал на сессии, что часть сотрудников компаний, работающих на территории, впоследствии становится и ее жителями. В результате вокруг деловой функции формируется полноценная среда, включающая жилье, сервисы и инфраструктуру.
Такой подход отражает более широкий тренд: город постепенно отказывается от жесткого разделения пространства на районы, где человек только живет, работает или отдыхает. Вместо этого формируется смешанная среда, позволяющая комбинировать разные сценарии в течение дня.
На этом фоне меняются и требования к недвижимости. Здание должно отвечать не только своей основной функции, но и быть встроенным в окружающую инфраструктуру.
Цифровизация становится еще одним элементом такого подхода. По данным, представленным на сессии директором продуктового офиса «Ростелеком Ключ» Еленой Нечай, спрос на цифровые решения на Урале вырос на 30%. При этом цифровые сервисы постепенно переходят из категории дополнительных преимуществ в базовый набор ожиданий пользователя.
Новые форматы недвижимости
Изменение образа жизни приводит и к развитию новых форматов недвижимости. Один из них — апарт-отели, которые занимают промежуточное положение между классической гостиницей и арендным жильем.
По мнению заместителя генерального директора сети апарт-отелей YES Антона Агапова, развитие такого формата связано с тем, что современному городу необходимо предлагать человеку разные варианты проживания.
«Апарт-отель закрывает все потребности в месте для проживания: он удобнее и дешевле гостиницы, комфортнее, чем квартира. Классический отель удобен для нескольких дней. Арендная квартира — для человека, который готов надолго «осесть». Но современная экономика создает огромный промежуточный спрос: несколько недель, три месяца, учебный семестр, годовой контракт. Именно здесь формат апарт-отелей приобретает особенное значение», — говорит он.
Для рынка недвижимости это означает появление сегмента спроса, который не укладывается в традиционное разделение между гостиничной и жилой недвижимостью.
Апарт-отели могут становиться частью многофункциональной городской среды: рядом с ними появляются торговые и сервисные объекты, рестораны, рабочие пространства, спортивная инфраструктура. Сам формат постепенно развивается от альтернативы гостинице к самостоятельному элементу городской инфраструктуры.
«Качественный номерной фонд для проживания — это уже не столько часть туристической инфраструктуры, сколько показатель качества городской экономики», — считает Антон Агапов.
Конкуренция за качество жизни
Для городов изменение потребительских ожиданий означает необходимость конкурировать не только объемами строительства, но и качеством созданной среды.
Если раньше ключевым показателем развития территории могло быть количество введенных квадратных метров, то теперь все большее значение приобретает вопрос о том, как эти квадратные метры интегрированы в город.
Удобный район предполагает наличие базовой социальной инфраструктуры. Комфортный — возможность пользоваться необходимыми сервисами без значительных временных затрат. Развитый — наличие разнообразных сценариев, которые позволяют человеку работать, учиться, отдыхать и проводить свободное время в пределах одной городской системы.
В этом контексте задача девелопера постепенно расширяется. Он создает уже не только жилой объект, а среду вокруг него — с инфраструктурой, сервисами и общественными пространствами.
«Города будут все больше конкурировать за людей, причем не только качеством среды, но и тем, насколько легко человеку переехать и остаться. Апарт-отели, которые сочетают возможность краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной аренды, создают ту самую инфраструктуру первого шага», — отмечает Антон Агапов.
При этом развитие городской среды не сводится к одному универсальному набору характеристик. «Требования к территориям меняются. Если раньше мы точечно вставляли дома в существующую ткань, то теперь, опираясь на новые стратегические мастер-планы (включая программу «Инфраструктура для жизни» для 200 городов), мы обязаны оценивать социальные и экономические эффекты на уровне целых районов» — прокомментировала Дарья Дергунова.
Поэтому следующий этап развития городской среды связан с комплексным подходом. Отдельный жилой проект может быть качественным сам по себе, но его ценность для жителя зависит и от того, что находится вокруг.
В результате городская среда становится самостоятельной частью продукта недвижимости. Чем рациональнее становится покупатель, тем внимательнее он оценивает не только площадь квартиры и ее стоимость, но и то, какой образ жизни позволяет реализовать выбранная территория.
Для девелоперов это означает переход от конкуренции отдельных объектов к конкуренции качеством созданной среды. Для городов — необходимость рассматривать строительство жилья вместе с развитием инфраструктуры, сервисов и новых форматов недвижимости.
