Рынок девелопмента в России переживает глубокую трансформацию. От реализации изолированных жилых комплексов компании переходят к масштабным проектам комплексного освоения территорий (КРТ). Этот сдвиг, поддержанный законодательством, требует создания целостной городской среды с социальной и транспортной инфраструктурой. Классическая модель застройщика, владеющего участком и рискующего собственным капиталом, уступает место новым форматам сотрудничества, где ключевыми игроками становятся мастер-девелоперы — компании, управляющие всем циклом реализации крупного проекта.
Мастер-девелопмент — это переход от строительства объектов к управлению комплексными территориальными проектами. Компания выступает координатором всех этапов, от поиска земли до запуска продаж и создания инфраструктуры, формируя единую градостроительную концепцию. Однако развитие рынка привело к следующему этапу — fee-девелопменту, когда компания полностью отказывается от функции владельца актива. Как отмечает Михаил Губин, директор по развитию ГК «Гринвич-Недвижимость», главная роль компании при этом сценарии — это сопровождение всех этапов: от поиска и приобретения земли, разработки концепции и градостроительной документации до взаимодействия с финансовыми институтами.
«Холдинг «Малышева 73» (на рынке недвижимости представлена брендом «Гринвич-Недвижимость» — прим. ред.) долгое время позиционировала себя как мастер-девелопер, но недавно модель дополнилась ролью fee-девелопмента. Мы выступаем для партнера гарантом выполнения обязательств, минимизируя его административную нагрузку. При этом мы стремимся к тому, чтобы партнер успешно реализовал проект, поэтому во многих случаях берем ключевые риски на себя, разрабатывая совместно с банками специальные механизмы защиты, которые позволяют обойтись без дополнительных залогов», — комментирует Михаил Губин.
Это решение стало ответом на меняющиеся условия рынка. С ростом масштаба проектов КРТ девелоперы сталкиваются с дефицитом качественной земли в центрах городов, значительными инфраструктурными обязательствами и необходимостью ускорить вывод объектов. В таких условиях объединение ресурсов и компетенций через партнерство становится эффективным решением. Оно позволяет распределять риски, снижать финансовую нагрузку и быстрее развивать масштабные территории.
«Эта модель дает еще одно преимущество, — подчеркивает Михаил Губин, — способствует созданию более разнообразной и качественной городской среды. Когда на одну территорию привлекаются несколько застройщиков, каждый из них старается предложить уникальный продукт, используя свои сильные стороны. В результате мы получаем архитектурное многообразие, конкуренцию ради повышения качества и, как следствие, быстрое освоение крупных территорий». Таким образом, переход к fee-модели — это не просто изменение формы сотрудничества, а стратегический шаг к созданию комплексных, сбалансированных и социально значимых проектов.
5 причин, почему КРТ стимулирует использование модели fee-девелопмента:
1. Масштаб и сложность проектов КРТ требуют высокого уровня профессионального управления, которое является основной компетенцией fee-девелопера.
2. Высокие инфраструктурные обязательства, такие как строительство дорог, школ и детских садов, создают финансовую нагрузку, которую легче распределить между партнерами.
3. Дефицит качественной земли в центрах городов вынуждает компании объединяться для освоения больших лотов, что делает роль координатора-мастер-девелопера незаменимой.
4. Для инвесторов, владеющих землей, но не обладающих экспертизой в строительстве, fee-модель позволяет минимизировать операционные риски, передавая управление проверенному профессионалу.
5. Для самих крупных девелоперов эта модель открывает возможность монетизации управленческой экспертизы и ноу-хау, позволяя им масштабироваться без увеличения долговой нагрузки.
Эксперты обращают внимание, что новый формат взаимодействия порождает и новые юридические риски, особенно в рамках сложных структур совместной реализации. Одним из ключевых является опасность признания сделок между связанными сторонами нерыночными.
Павел Кирсанов, руководитель практики «Реструктуризация и банкротство» КА «Регионсервис», предупреждает: «Один из ключевых рисков в партнерских соглашениях — признание сделок между сторонами нерыночными. Если крупная компания системно предоставляет своим подрядчикам льготные условия — например, завышенную цену, минимальный залог или особые сроки оплаты — суд может расценить это не как рыночное взаимодействие, а как способ передачи активов и уклонения от обязательств. Суды исходят из предпосылки, что такие действия свидетельствуют о взаимозависимости, и требуют возмещения убытков другим кредиторам. Поэтому критически важно детально документировать всю цепочку принятия решений и экономическое обоснование всех условий договоров, чтобы доказать их рыночный характер».
В этой ситуации трансформируется роль банков: из кредиторов они превращаются в стратегических партнеров, способных поддерживать сложные структуры. Финансовые институты уже адаптировались к соглашениям о софинансировании обязательств по благоустройству. «Текущая рыночная ситуация складывается таким образом, что рынку не нужны потрясения в виде неопытных игроков и зависших проектов. Банкам интересны клиенты, которые готовы больше участвовать своими средствами», — отмечает Павел Каща, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами по финансированию недвижимости Свердловского отделения Сбербанка.
Перспективы развития моделей мастер— и fee-девелопмента указывают на их постепенное становление стандартом для реализации крупных проектов. Учитывая поддержку со стороны банков и интерес со стороны инвесторов к прозрачным и управляемым процессам, можно ожидать, что эти форматы будут активно распространяться, становясь признаком зрелости и системности отрасли.
Как подчеркивает Анна Жолобова, управляющий партнер московского офиса КА «Регионсервис», законодательные векторы уже направлены на комплексное развитие территорий: «Подход к застройке уже не предполагает точечных проектов — все механизмы регулирования ориентированы на реализацию масштабных градостроительных задач. Это фундаментальное изменение требует от девелоперов перехода от роли владельца актива к роли управляющего процессом, что и проявляется в росте моделей мастер— и fee-девелопмента».
Материал написан по итогам бизнес-завтрака «ESG-повестка как драйвер развития застройщика», организованного коллегией адвокатов «Регионсервис».
