2025 год стал для строительного рынка Екатеринбурга периодом резкой смены логики. Массовый спрос просел, ипотека перестала быть универсальным инструментом, а запуск новых проектов все чаще требует не только уверенности в продукте, но и точного расчета экономики на годы вперед.
О том, за счет чего рынок удержался от резкого падения, кто сегодня покупает жилье, почему девелоперы осторожнее выводят проекты и как в этих условиях выглядят перспективы 2026 года, РБК Екатеринбург поговорил с Евгением Мордовиным, генеральным директором «УГМК-Застройщик».
— Создается ощущение, что весь 2025 год девелоперы прожили под знаком хороших новостей на фоне плохих прогнозов. С одной стороны — высокая ключевая ставка, падение платежеспособного спроса, сворачивание программ господдержки. С другой — сообщения о новых проектах, стройках и вводах. Как вы объясняете этот парадокс? Понятно, что рынок инертен и стройка не может резко остановиться, но за счет чего рынок вообще жил в 2025 году и кто были эти покупатели?
— Мы все-таки застройщики и по своей природе всегда смотрим вперед, даже в условиях жесткой макроэкономики. Запуская проект, мы должны в него верить — иначе просто нет смысла начинать.
Рынок Екатеринбурга в целом достаточно инерционный. В год здесь вводится около 1,5 млн квадратных метров жилья, и чтобы не было провалов, сопоставимый объем должен запускаться ежегодно.
Если говорить на примере нашей компании, то даже с учетом 83 тыс. квадратных метров, введенных в 2025 году, а также проектов, которые сейчас находятся на стадии получения разрешений, суммарный объем составляет около 360 тыс. квадратных метров. В масштабах города это не так много.
При этом Екатеринбург — один из самых конкурентных рынков в стране. Но важно понимать, что речь идет не о росте, а о замещении: одни проекты завершаются, другие запускаются им на смену. Мы видим новости о старте новых строек, но чаще всего это проекты, которые приходят вместо объектов, недавно завершенных застройщиками.
Поэтому говорить о кратном росте рынка точно нельзя. По ощущениям, в 2025 году мы просто поддерживали тот объем строительства, который уже был. Рынок не разогнался, но и не остановился.
— Как в этих условиях его прошла ваша компания?
— В рабочем режиме. В непростых условиях макроэкономики для нас было важно сохранить темп и качество проектов. За год компания ввела семь объектов общей площадью 83,6 тыс. квадратных метров. Среди ключевых проектов — завершение строительства жилого комплекса «Макаровский» и пятисекционного дома с встроенно-пристроенным детским садом в ЖК «Нагорный».
В первом квартале «Изумрудного бора» в 2025 году ввели два дома, последний из них уже готов и будет введен сразу после Нового года. Мы завершили премиум-проект на Октябрьской, ввели в эксплуатацию офисный центр на пересечении Пушкина и Первомайской — объект, который до сих пор часто принимают за жилой дом.
Отдельным итогом года стал первый пятизвездочный отель «Шермонт» в Шерегеше — 290 номеров и 35 тыс. квадратных метров. Это объект, аналогов которому нет ни в Шерегеше, ни, по сути, на Урале и в Сибири. В 2026 году мы планируем ввод второго отеля сопоставимого масштаба.
В «Екатеринбург-Сити» мы начали строительство двух офисных башен и готовим разрешение на центральный паркинг под городской площадью. По проекту на Уралмаше ждем получение разрешения на строительство для первых двух домов.
Кроме того, 11 объектов общей площадью 346 тыс. квадратных метров находятся в стадии проектирования. Среди них — проекты в «Екатеринбург-Сити» с жильем бизнес-класса, апартаментами, школой и спортивной инфраструктурой, бизнес-квартал «Центральный».
— Если отойти от запусков и объемов строительства и посмотреть на реальность продаж: каким для рынка оказался 2025 год? Что происходило с ценами и спросом?
— Оптимизма по продажам, если честно, не было и нет до сих пор. Это видно и по динамике цен, и по поведению покупателей. Если сравнивать 2024 и 2025 годы, рост цен в Екатеринбурге в среднем составил около 5–6%. Но этот показатель не отражает реальную картину — это, скорее, «средняя температура по больнице». В отдельных проектах цена выросла на 20%, где-то — совсем незначительно, а в каких-то, наоборот, снизилась.
Если посмотреть на рекламу застройщиков, мы увидим скидки до 20%. И это уже тревожный сигнал. Такие скидки — это не маркетинг, а попытка любой ценой наполнить счета.
— То есть рынок фактически держится на акциях и спепредложениях?
— Да, и это напрямую связано с банковской моделью финансирования. Если раньше получение разрешения на ввод было для застройщиков позитивным моментом — дом построен, дальше начинается возврат денег, — то сегодня для многих ввод объекта становится стрессом.
Когда дом строился, наполнение эскроу-счетов могло составлять около 80%. Но к моменту сдачи объекта застройщик фактически остается должен банку и начинает платить проценты. В такой ситуации радоваться вводу сложно.
Отсюда мы наблюдаем переносы сроков и активное использование акций. Многие проекты, которые сегодня выходят на рынок, заходили в землю через КРТ или покупку участков с привлечением бридж-кредитов под высокую ставку. В проекты все равно приходится входить — не входить еще дороже. Но выводить их на рынок стали гораздо осторожнее.
— А что происходит с ипотекой и спросом со стороны обычных покупателей?
— Фактически ипотечный рынок просел почти на 50%. Брать ипотеку по текущим ставкам для большинства покупателей экономически нецелесообразно. Если ключевая ставка не будет снижаться и не появятся новые льготные программы, давление на рынок сохранится и спрос продолжит снижаться.
При этом ипотека формирует около 80% всего спроса на строящееся жилье в стране. Когда этот инструмент перестает работать, возникает затоваренность: объем предложения начинает превышать платежеспособный спрос в массовом сегменте.
Человек может иметь полтора–два миллиона рублей на первоначальный взнос и планировать покупку квартиры за 10–12 миллионов. Можно предложить ему скидку 20 или даже 30%, но сделка все равно не состоится — потому что у покупателя просто нет средств для обслуживания кредита. И за два–три года эта ситуация принципиально не меняется.
— Что в такой ситуации становится основным инструментом продаж?
— Рассрочка. Базовые программы сроком до трех лет — это нормальный и рабочий механизм. Да, в нем есть риск для застройщика: клиент может отказаться, и деньги придется возвращать. Но и покупатели сейчас не готовы брать на себя новые кредитные обязательства. Они рассчитывают, что ситуация изменится — снизятся ставки, появятся новые ипотечные программы или другие финансовые инструменты.
— А что со спросом на коммерческую недвижимость?
— У тех, кто заработал капитал в предыдущие годы, сегодня другая логика — его важно не приумножить, а сохранить. Поэтому такие инвесторы выбирают либо суперликвидные квартиры, либо уникальные проекты, либо коммерческую недвижимость, где понятна экономика и прогнозируем денежный поток.
В этих условиях спрос на офисную и коммерческую недвижимость остается устойчивым. Мы прогнозировали это несколько лет назад, и прогноз подтвердился. В этой логике мы продолжаем развивать проект «Стражи Урала», который сейчас переосмыслен и реализуется под новым названием — бизнес-квартал «Центральный».
Проект долгое время находился в паузе из-за изменений в городской инфраструктуре и параметрах участка, поэтому прежняя концепция перестала быть актуальной. В результате мы пришли к более компактному, но при этом более реалистичному формату.
Общая площадь застройки составит около 130 тыс. квадратных метров. Проект будет реализован в два этапа: на первом планируется строительство офисной башни и гастромолла, на втором — еще нескольких жилых высоток с подземным паркингом. Реализация проекта рассчитана примерно на семь лет.
— Если массовый покупатель и ипотека больше не формируют рынок, то кто сегодня вообще покупает жилье? Какая это сделка и какой это клиент?
— Если упрощать, то типовая сделка сегодня выглядит так: человек продает старую квартиру, добавляет два–три миллиона и покупает новую. В рынок в основном заходят те, у кого уже есть актив. Это не история первого жилья и не импульсная покупка — решение, как правило, долго взвешивают.
Рынок фактически перешел в режим обмена, а не расширения. Люди не приходят «с нуля», а улучшают уже имеющиеся условия — локацию, качество дома, среду, инфраструктуру. И в этой логике покупатель смотрит не только на цену или ежемесячный платеж: для него на первый план выходит сам продукт.
— То есть рынок стал более медленным, но и более осознанным?
— Именно так. Сделок стало меньше, но они стали более взвешенными. Это уже не рынок ажиотажа и не рынок страха. Это рынок осторожных решений.
— Если смотреть не со стороны покупателя, а со стороны девелопера: как, по вашим ощущениям, за этот год изменилось поведение самих застройщиков?
— Из отрасли ушел азарт. Еще два–три года назад логика была простой: есть площадка — надо заходить, есть возможность взять землю — берем, разберемся потом. Сегодня так никто не думает. Потому что земля перестала быть активом по умолчанию, особенно если она куплена на кредитные средства.
Мы видим, как земля начинает превращаться в пассив. Федеральные игроки продают участки — и в Москве, и в Екатеринбурге. Очередей за землей больше нет. Ситуаций, когда «у меня есть участок, и за ним выстроятся», сегодня просто не существует.
— Что это меняет в поведении застройщиков?
— Проекты стали выводить гораздо более выборочно. Если раньше девелопер мог запускать несколько проектов параллельно «на росте рынка», то сейчас считают каждый. Выводится только тот проект, который в текущей экономике реально может работать.
Для небольших компаний ситуация еще жестче. Если у девелопера был один дом и он его построил — сегодня далеко не факт, что он пойдет во второй. Даже если есть земля. Иногда рациональнее подождать. Это нормальный процесс сжатия рынка.
— При этом вы в этом году вышли на один из самых масштабных проектов в городе — территорию Уралмаша, где «УГМК-Застройщик» выступает как мастер-девелопер. Как эта история укладывается в вашу текущую логику осторожности?
— Таких площадок в городе, где застройка находится в непосредственной близости от метро, по сути, уже не осталось. Поэтому мы воспринимаем Уралмаш не как риск, а как редкий, качественный актив, который важно развивать аккуратно и без спешки.
Отсюда и формат мастер-девелопмента. Мы формируем территорию целиком: определили, какая часть уйдет под дороги, образование, общественные пространства и озеленение. Под застройку остается около 35%, все остальное — инфраструктура. По этим кварталам будут заданы параметры застройки, и уже сейчас мы ведем переговоры с потенциальными девелоперами.
При этом мы не исходим из предположения, что у рынка есть «свободные деньги». Вся реализация будет идти через банки. Отбор девелоперов — по репутации, реализованным проектам и финансовому состоянию. Банки готовы работать с такими проектами, в том числе по проектному финансированию, — вопрос не в готовности, а в условиях. Поэтому мы изначально выстраиваем эту историю максимально консервативно.
— Другие застройщики тем временем показывают устойчивый интерес к КРТ. Аукционы идут, ставки делаются…
— Потому что КРТ выглядит как более дешевая точка входа. По сути, ты покупаешь не землю, а право заниматься этим проектом. Заплатил 20–50 млн рублей — и возникает ощущение, что ты уже «в рынке».
Но это иллюзия отложенных затрат. Основные деньги начинаются позже: выкуп земли, расселение, инфраструктура, стройка. И к этому моменту многие рассчитывают, что внешние условия изменятся — снизится ставка, появится спрос, упростится финансирование. По сути, вся модель КРТ сегодня во многом строится на ожидании улучшения макроэкономической ситуации.
— Почему в этой логике «УГМК-Застройщик» в КРТ не идет?
— Потому что у нас другая стартовая позиция. У нас есть свои участки, которые мы хорошо знаем и в которые верим. Мы не покупаем «право надеяться», мы работаем с конкретными площадками и понятной экономикой. В сегодняшних условиях это, на мой взгляд, более взвешенная стратегия.
— Вы говорите, что работаете только с площадками, где понятна экономика и результат. Как эта логика реализуется на практике? Например, в проекте «Никольский» и истории с набережной.
— По «Никольскому» у нас подписано соглашение с городом: мы выступаем как мастер-девелопер и разрабатываем концепцию и проектную документацию набережной. Техзадание от города получено, мы понимаем, каким он хочет видеть это пространство.
Есть два сценария. Первый — продолжение логики активных набережных, которые уже реализованы в городе: площадки, активности, событийность. Второй сценарий возник в процессе проектирования и нам он кажется более интересным.
У нас под благоустройство — около 4,5 гектара, при этом протяженность набережной — порядка 650 метров. Из-за формы участка она вытянутая, и это дает возможность сделать не активную, а более спокойную, парковую набережную — по сути, линейный парк. Таких пространств в городе немного, а потребность в них есть.
Речь идет о зеленой аллее, спусках к воде, скамейках, детских и спортивных площадках, теннисных кортах, паделе. О пространстве, куда можно просто приехать погулять, пройтись вдоль реки. В перспективе туда можно аккуратно интегрировать и трамвай — сделать среду еще более тихой и комфортной.
Для города принципиально важно, чтобы территория не осталась заброшенной после строительства домов. Мы эту логику разделяем. Сейчас концепции обсуждаются, дискуссия идет, и в первом квартале мы планируем вернуться к этому вопросу уже с доработанным решением. Времени у нас достаточно: стройка там рассчитана на несколько лет, и мы не торопимся — для таких проектов важно сделать все аккуратно.
— Если подытожить: рынок осторожен, застройщики считают, покупатель тянет время. В этой логике каким вы видите 2026 год — это год падения, стагнации или все-таки перелома?
— Я бы сказал, что 2026 год — это год ожидания. Не роста и не обвала, а именно ожидания развязки. Слишком долго экономика не может находиться в таком состоянии.
— Ожидания чего именно?
— В первую очередь — решения по ключевой ставке.
— Вы верите, что ставка начнет снижаться?
— Я считаю, что другого выхода просто нет. Мы уже видим последствия — сокращение производства, падение загрузки заводов, переход на четырехдневную рабочую неделю. Это налоги, рабочие места и платежеспособный спрос. В какой-то момент систему придется перезапускать.
— Какая ставка, на ваш взгляд, является рабочей?
— Если говорить честно, ориентир — это уровень, который был до ковида: около 7%. Ставки в диапазоне 10–12% остаются слишком высокими. При таком уровне ипотека не становится доступным инструментом, а без ипотеки массовый рынок жилья просто не работает.
— Но 7% — это же не вопрос одного года.
— Конечно. Это не история «в январе снизили — в феврале рынок ожил». Но принципиально важно направление. Если рынок увидит, что ставка пошла вниз — даже постепенно, — это уже меняет поведение. Покупатели перестают откладывать решения, застройщики начинают планировать.
— Что будет с конкуренцией в 2026 году? Многие ждут ухода части игроков.
— Я не думаю, что кто-то будет уходить массово. Рынок, скорее, продолжит сжиматься и очищаться: компании будут сокращать объемы, оптимизировать проекты, отказываться от рискованных площадок. Но Екатеринбург — сильный рынок, диверсифицированный и продолжающий расти.
— То есть вы не верите в сценарий «пустых кранов»?
— Работать будут все — просто с другой логикой: с меньшей рентабельностью, более длинными сроками и аккуратным выводом проектов. Это не кризис остановки, это кризис терпения.
— На чем тогда будет держаться рынок в 2026 году?
— На отложенном спросе и на качестве продукта. Люди никуда не делись: Екатеринбург продолжает расти, и потребность в жилье сохраняется. Просто сейчас этот спрос отложен.
— Дождутся?
— Да. 2026 год — это не год бурного роста, но год, когда начнут постепенно развязываться узлы. Медленно, не сразу и не для всех. Но логика рынка подсказывает, что усугубляться ситуация уже не должна.
Реклама: ООО «СЗ «УГМК-Застройщик», ИНН 6606019057, erid: F7NfYUJCUneTUT4BUL4g
