Никаких новых потрясений рынок новостроек больше не ждет, считает Юрий Романович. Все, что могло и должно было произойти, произошло. Отрезвляющий эффект от отмены господдержки девелоперского сектора сложно переоценить.
— Сейчас большая часть девелоперской отрасли (не путать со строительной) похожа на наркомана, которому сначала дали доступ к мощным медикаментам, чтобы он подлечился после covid, а теперь определили в рехаб на излечение, потому что он, к сожалению, увлекся и стал крайне зависим.
Постановлением о государственной поддержке ипотечного кредитования в апреле 2020 года наше правительство сделало беспрецедентный в истории планеты шаг, сродни массовой прививке от полиомиелита в 50-х годах XX века. Любой гражданин Российской Федерации мог получить ипотечный кредит на квартиру в новостройке под 6% на весь период кредитования. Государство покрыло банкам из бюджета разницу от рыночной ставки.
Первоначально льготная ипотека вводилась на шесть месяцев, и программу должны были свернуть в ноябре 2020 года. За полгода банки выдали 220 тыс. кредитов на 630 млрд руб. Свыше 90% всех ипотечных займов на новостройки выдавалось по льготной программе. «Господдержку» продлили — в первый раз до 1 июля 2021 года, снизив размер первоначального взноса до 15%, второй раз — до 1 июля 2022 года, повысив ставку до 7%.
Цель государства была вполне понятна: с одной стороны, дать толчок в развитии строительной отрасли, сделав ее драйвером развития экономики страны, и, с другой стороны, обеспечить население доступным жильем. Заложенный в программу эффект был достигнут еще на начальном этапе. Но потом пациент-девелопер, злоупотребивший «лекарством», все испортил.
— Каким образом?
— Взрывной спрос на новостройки позволял «эффективным менеджерам» девелоперских компаний радостно рапортовать собственникам о сногсшибательных продажах и в ежечасном режиме поднимать цены. Как грибы после дождя начали возникать девелоперские компании, запускались сотни проектов застройки, скупались все мало-мальски пригодные для строительства земельные участки.
Последствия не заставили себя ждать: взрывными темпами вырос спрос на стройматериалы и рабочую силу. Впервые за 30 лет строители вспомнили страшное слово «дефицит». Дефицит рабочей силы и материалов, рост цены на земельные участки так взвинтили себестоимость строительства, что о росте прибыли у девелоперов речь уже не шла, а снизить цену и работать в убыток компании уже не могли.
С началом СВО льготную ипотеку снова продлили, но предупредили — это крайний раз. Добавилось проблем с логистикой, с зарубежными материалами и оборудованием, появился отток рабочей силы со стран ближнего зарубежья. Мера опять же была вполне оправданна и давала отрасли возможность приспособиться к новым условиям.
Все, что нужно было сделать, — услышать государство и подготовиться. Те, кто своевременно этого не понял, уже проиграли. Сейчас девелоперам предстоит взять себя в руки, переосмыслить жизненные ценности и принять решение, работать дальше или сворачивать бизнес. Вернуться на иглу льготной ипотеки, низких ставок и бешеных продаж ближайшие пару лет не удастся.
Все шансы обанкротиться
— Считаете ли вы, что господдержка закончилась слишком резко?
— Наш ипотекозависимый девелопер сам в этом виноват. В какой-то момент его все равно пришлось бы осадить, потому что дальше было бы только хуже. Вспомните, какой явный сигнал дала власть в декабре, когда банки как один заявили об отмене льготной ипотеки и участники рынка запаниковали. Вот тогда было резко, и в итоге решили повременить полгода. И что, это кого-то остановило? Ничего подобного, все эти полгода все как сумасшедшие скупали землю и запускали новые проекты. Особенно молодые девелоперы.
— Кого вы относите к молодым?
— Сейчас любой, у кого есть 200–300 миллионов, считает, что может идти в девелоперы. Таких на рынок навыползало десятками в разных городах. На дешевом банковском финансировании они разогнали стоимость земли, которой и так немного. Они соглашаются покупать участки за абсолютно сумасшедшие деньги, а наши лендлорды, видя спрос, гнут цены. Спрос рождает предложение. Нюанс кредита на покупку земли в том, что ты платишь проценты, только когда достроишь проект. Это очень небезопасная игрушка, если не умеешь считать экономику, потому что банк в любом случае в минусе не останется, а девелопер имеет все шансы свалиться в банкротство.
— Вы сказали, что в ближайшие пару лет вернуться на иглу льготной ипотеки не удастся. А что будет происходить?
— Покупатель насытился новостройками. Объем нераспроданных квартир в новостройках доходит до 40%. Девелоперы, которые, не особо думая о будущем, нахватали площадок и дешевых эскроу-кредитов и запустили объекты в стройку, остановиться уже не смогут. В лучшем случае они сумеют покрыть кредиты, но останутся с огромной затоваркой.
Новые проекты, не обеспеченные деньгами дольщиков, продолжат строиться, но недальновидные застройщики будут платить банкам проценты по ставкам 22-24%. И, скорее всего, закончат банкротством или продажей бизнеса более системным и крупным компаниям.
На мой взгляд, произойдет существенное изменение рынка и состава игроков на рынке. Я по-прежнему считаю, что дикая, агрессивная, наглая мелочевка, которая сейчас лезет в этот бизнес, начнет схлопываться. Для покупателей в этом ничего страшного нет — их деньги на эскроу-счетах, то есть они вернутся. Ну, придется отложить покупку. Но то, что с рынка отсеются неразумные игроки, это очень даже неплохо. Если после всего этого рынок возродится, а он уже многократно возрождался, то это будет гораздо более профессиональный рынок с гораздо меньшим количеством игроков.
Как Россия слезает с ипотечной иглы
— Часть девелоперов называют отмену льготной ипотеки потрясением. Вы, наоборот, говорите, что все идет по плану. Почему такие разные мнения?
— Кризис — в головах у тех, кто не верит в свою страну и ее будущее. Адекватные, разумные девелоперы прекрасно все понимали, потому что государство посылало четкие сигналы. Перед началом СВО бизнес тоже предупреждали, что «дома безопаснее», и тем, кто не услышал, нецивилизованное европейское сообщество показало, как там работают нормы права. Здесь тоже говорили изначально: льготная ипотека — она на то и льготная, что помогает остаться на ногах. Это не повод за счет госсубсидий получать сверхмаржу. И то, что с 1 июля она будет отменена, было сформулировано достаточно давно, это сложно назвать потрясением. Те, кто дружит с головой, еще в 2022 году увидели, какие будут последствия, и имели возможность подготовиться.
— Как подготовиться?
— Создать финансовый запас прочности. Мы, например, давно скорректировали планы продаж, не ломили цены — и создали такой запас. Кроме того, мы пошли в те регионы, где поддержка государства осталась. Например, на Дальнем Востоке, который наш президент определил как вектор развития на многие годы, мы запустили проект в Хабаровске. Хабаровск даже не почувствовал отмену льгот, люди там продолжают покупать жилье по дальневосточной ипотеке под 2%. Собственно, на территориях ДНР и ЛНР ипотека под 2% также осталась, и спрос на жилье там не шуточный. В миллионном Донецке с 2014 года не введено в эксплуатацию ни одной новостройки.
Как еще можно было подготовиться? Разработать разумные условия для покупки квартир. Создать работоспособную команду и здраво оценить объемы работы, с которой такая команда справится. Привлечь в свои ряды молодежь, научить и дать им правильную мотивацию. Заслужить у поставщиков и подрядчиков репутацию надежного и платежеспособного партнера. А еще — не быть иждивенцем у строителей, а заняться самостоятельным производством стройматериалов.
Мы все это сделали, так что для нас наступает время испытаний и возможностей, которое сделает компанию только сильнее.
— Как вы скорректировали объемы строительства?
— Всего в стройке у нас сейчас 600 000 кв. метров в трех регионах. Последние годы мы сдаем по 100 000 кв. м жилья в год и столько же вводим в стройку. У нас и маркетинг стал менее агрессивный. Раньше, если помните, у нас был слоган «Свежий девелопмент», сейчас я заскуфился и призываю применять более спокойные и менее эпатажные подходы. Нет цели привлечь к себе внимание какой-то дешевой рекламой, зато есть возможность работать через готовый продукт.
Мы практически ушли от точечной застройки, скучно и глупо втыкать «свечку» на мизерном клочке земли. В Екатеринбурге засели в трех своих локациях, где работы еще на несколько лет вперед. На пару лет — в «Екатерининском парке», на ВИЗе в проекте «Русь» стройки еще на 5-7 лет, в «Основинских кварталах» — года на 3-4. А там, я уверен, что со стабилизацией экономической и политической ситуации наша отрасль вернет свои позиции. Правда, увидят это далеко не все наши коллеги.
— Что будет с ценами на квартиры?
— Падения цен ожидать точно не стоит, экономика проектов уже не позволит это сделать. В ближайшие пару лет будут существенно подниматься зарплаты и нормализуется ставка по кредитам, которая напрямую зависит от ключевой ставки ЦБ. Это поможет восстановить спрос, но точно не ранее чем через год или два. Одно могу сказать покупателям: увидите у застройщика скидки более 10% — сто раз подумайте, достроит ли он дом. На мой взгляд, большие скидки говорят, что перед вами потенциальный банкрот.
Кадровый голод
— В одном из прошлых интервью вы называли кадры чуть ли не главной проблемой отрасли. Сейчас кадровый голод стал еще более ощутимым?
— Да, эта проблема усугубляется. Не хватает профессионального персонала в бэк-офис, не хватает на стройплощадках. Мы давно ходим по рынку рабочей силы с протянутой рукой, а в последнее время пошли по институтам. Но пока «Яндекс», Wildberries, «Озон» будут предлагать такие зарплаты курьерам, конкурировать с ним за трудовые ресурсы будет сложно. И хотя на стройке при нормальной выработке можно получать очень неплохие деньги, заработок на маркетплейсах кажется молодежи гораздо более легким.
Кроме того, сейчас приходится соревноваться за кадры и с возрождающимися промышленными предприятиями. Тем не менее удается найти в институтах тех, у кого горят глаза, устроить их сначала на практику, потом на работу — пусть не на полный день и поначалу с наставником, но все же потихоньку пополняем коллектив. Теперь ожидаем, когда начнут схлопываться недальновидные девелоперы. Народ оттуда так или иначе пойдет искать работу.
— Влияет ли нехватка кадров на качество строительства?
— На качество влияет у всех безусловно, слишком много непрофессионалов на рынке. Но есть другая тенденция — увеличение сроков строительства. Объекты, на которые ранее закладывали 2,5 года, сейчас будут возводить за 3-4 года. И это, кстати, еще сильнее уменьшит спрос в ближайшее время, потому что нет смысла нести деньги в стройку на четыре года при депозитах под 18-19%. За два года на депозитах можно заработать 40% к сумме, которая у тебя есть, а квартира в текущей ситуации вряд ли подорожает на 40%.
От строительства к промышленности
— Господдержка строительной отрасли закончилась?
— Конечно, нет. Не надо путать девелопера со строителем. Строительная отрасль — это ведь не только возведение жилья для продажи на рынке. Помимо него, сейчас по всей стране запускается огромное количество инфраструктурных бюджетных проектов — дороги, школы, садики, больницы, промышленные предприятия. В Ростове-на-Дону, например, к нам пришла большая промышленная компания с задачей построить при своих предприятиях жилье для сотрудников.
Правительство сейчас очень серьезно занимается тем, чтобы после окончания СВО перейти с рельсов военной экономики на гражданские, чтобы производственные мощности не остались без загрузки. И предприятия в том числе поэтому готовы обеспечивать сотрудников жильем, в Екатеринбурге тоже есть такие примеры.
— Фокус внимания господдержки сместился с девелопмента на промышленность?
— Наверное, да, и я думаю, это правильно. На самом деле удовлетворение потребности в жилье для государства сейчас история вторичная. Жилья более чем достаточно. Адресные программы семейной ипотеки, сельской ипотеки и по отдельным территориям сохранены в полном объеме. Понятно, что есть задача увеличения численности населения. Но при такой стоимости квадратного метра это затруднительно. Промышленность же может быть очень хорошим драйвером развития экономики для страны с безмерными запасами природных ископаемых, что в свое время показали нам примеры США, Китая и других стран.
Фото: Антон Буценко, 66.RU
