Сегодня Дубай является одной из самых привлекательных локаций для покупки квартир, апартаментов и вилл. Особенно это стало заметно после пандемии, когда активно приобретать недвижимость в эмирате стали англичане, китайцы и жители Европы. Если говорить о сегменте российских покупателей недвижимости в Дубае, то с начала 2022 года их доля увеличилась на 67%, подняв Россию с седьмого места на пятое в рейтинге самых активных инвесторов на рынке недвижимости ОАЭ. Как извлечь максимальную выгоду от покупки недвижимости в Дубае и на что ориентироваться при выборе объектов, рассказала представитель в России компании Best Solution Real Estate Ольга Павлова.
— Почему Дубай? Есть ведь и другие эмираты, которые тоже активно развиваются.
— Да, сейчас растут и строятся Абу Даби и Рас-эль-Хайма, где скоро появится казино. Но покупка недвижимости в Дубае сегодня является самой короткой и безрисковой инвестицией, ведь, вкладывая деньги, покупатели хотят быстро войти в проект и иметь возможность так же быстро из него выйти, получив дивиденды. Поэтому спрос в Дубае уверенно превышает предложение, и предпосылок к развороту этой тенденции пока нет.
— Насколько в этом случае рынок недвижимости Дубая далек от «пузыря»?
— Не так давно швейцарский банк UBS опубликовал отчет Global Real Estate Bubble Index, и Дубай в этом списке находится всего лишь на 24-м месте. Так что переживать не стоит. Даже при расширении предложения и возросших ценах инвестиции в недвижимость останутся перспективными. Однако стоит заранее все взвесить и входить в нужные проекты в зависимости от конечной цели вложения денег — одни объекты выгодно приобретать для последующей перепродажи, а другие лучше подойдут для сдачи в аренду с максимальной доходностью.
При покупке недвижимости, как правило, застройщик заявляет 5-7 процентов годовых роста, но на практике последних лет итоговый процент больше. Важно понимать, что, покупая новое жилье, инвестор получает рассрочку и процент на вложенные деньги может быть выше: до 13%. Но не все объекты будут одинаково расти. Тут работает тот же принцип, что в России: все зависит от перспектив локации, наполненности дома удобствами и инфраструктурой и много другого.
Если говорить про аренду, то поток отдыхающих и переезжающих со всего мира будет порождать и дальше высокий спрос на аренду жилья. Сейчас все больше людей приезжают в Эмираты «пожить», и часто квартиры сдаются в аренду сроком сразу на год. Более того, есть план развития Дубая, согласно которому до 2030 года там планируется существенное увеличение численности населения, что, несомненно, скажется на спросе.
Перепродажа недвижимости в Дубае тоже пользуется спросом. Приобретение off-plan (рассрочка без процентов) жилья с дальнейшей перепродажей приносит приличный доход. Но стоит обратить внимание на то, что каждый девелопер вправе установить собственные условия для перепродажи. Например, застройщик может позволить владельцу реализовать свою недвижимость другому лицу, только если он выплатил более 20%, а в некоторых случаях и 40% от ее стоимости.
— Какие привилегии дает владение недвижимостью в Дубае?
— При покупке недвижимости стоимостью от 250 000 долларов человек получает вид на жительство на два года. При этом в него можно включить супругу, детей и других членов семьи, которые находятся на иждивении инвестора. Дальше — вид на жительство можно пролонгировать до тех пор, пока недвижимость будет в собственности.
Если цена квартиры больше 545 000 долларов, то покупатель недвижимости получает золотую визу сразу на 10 лет. Статус резидента дает право без проживания в стране, а также возможность быстро оформлять популярные визы, открывать счета в банках ОАЭ и свободно снимать с них валюту. Инвестклимат Дубая создан таким образом, чтобы максимально привлекать сюда деньги. И эта тактика работает: здесь покупают себе квартиры и дома люди со всего мира.
— Какие квартиры они, как правило, покупают? На что больший спрос: роскошные апартаменты или скромные студии?
— Для жизни, как правило, берут большие квартиры. Вообще средняя площадь студии в Дубае составляет порядка от 40 до 60 квадратных метров. Формат квартиры One Bedroom — студия со спальней — начинается от 55 и доходит до 80 квадратов, а в отдельных проектах и до 150 кв. м.
Если же говорить о том, что пользуется большей популярностью среди инвесторов, то тут все завязано на бюджете, которым обладает покупатель. При этом нельзя сказать, что. приобретая дорогую недвижимость, выиграешь больше.
— Вы говорите, что многое зависит от самого объекта. А что включает в себя недвижимость в Дубае помимо квадратных метров?
— Здесь в каждом доме обязательно есть бесплатный паркинг. Также во всех проектах резидентам доступны бассейн и тренажерный зал. Более нетривиальные инфраструктурные объекты вроде сигарных комнат, японского сада и детских клубов встречаются реже. Но сейчас, например, мы продаем дом, в котором есть каток.
Более того, сейчас девелоперы Дубая делают все больше коллабораций со всемирно известными брендами — Cavalli, ASTON MARTIN, Bugatti. В итоге появляются дома с эксклюзивным дизайном интерьера, где в стоимость квартиры входит полная меблировка и техника премиум-сегмента.
При всем многообразии выбора спрос на премиальные объекты превышает предложение, что ожидаемо ведет к росту цен, а также к тому, что многие из них расходятся уже на этапе закрытых продаж, особенно если говорить о проектах в сегменте «ультра-люкс».
— Нужно ли для покупки недвижимости ехать в Дубай?
— Процедура покупки недвижимости в ОАЭ — одна из самых удобных в мире. Власти максимально упростили процедуру входа на рынок для инвесторов. В том числе сделали возможность оформить сделку удаленно, что особенно важно в случаях, когда решение нужно принимать быстро.
Среди клиентов Best Solution Real Estate — «дочки» известного в агентства недвижимости «Инженер», которое работает на рынке более 19 лет — такая возможность крайне популярна. Дело в том, что в отличие от российского рынка недвижимости, в Дубае нужно оперативно реагировать на старты продаж для брони подходящего варианта. Для этого рядом должен быть профессиональный специалист, который знает все подводные камни и разбирается в нюансах.
— Чем еще помогает инвесторам Best Solution Real Estate? Можно ли справиться с покупкой без посредника?
— В первую очередь мы даем знание рынка и возможность не только не ошибиться с выбором, но и заработать. Мы представляем интересы клиента и берем на себя все вопросы: поможем выбрать объект, проведем консультации, организуем онлайн-показ и созвоны с застройщиком, вышлем фото и видео. Более того, мы экономически обоснуем, какой объект лучше, почему именно он, а не другой.
Мы организуем и полное юридическое сопровождение: проверяем все лицензии, договоры. Мы знаем все тонкости взаиморасчетов и получения квартиры при международных сделках.
Конечно, помогаем и в оформлении беспроцентной рассрочки от застройщика. Условия разнятся, но, как правило, в период стройки выплачивается 65% стоимости, а остальные 35% — после получения ключей в течение трех лет.
Но главное, что наши представительства есть и в Дубае, и в России. То есть если лететь в ОАЭ возможности или желания нет, то мы назначаем встречу с потенциальным инвестором в удобные ему время и место в Екатеринбурге.
Также Best Solution Real Estate предоставляет сервис от покупки квартиры до ее получения и при необходимости дальнейших обстановки ее мебелью и сдачи в аренду. Впрочем, многие застройщики сегодня на этапе предварительного бронирования предлагают по акции мебель в подарок. И это не только кухонный гарнитур, но и спальня, гардеробная, бытовая техника — словом, квартира под ключ. Кстати, квартиры без меблировки в Дубае — это когда в них уже есть кухонный гарнитур и шкафы.
— Какова вероятность, что, покупая жилье по буклетам и рендерам, ты получишь именно то, что на них было заявлено?
— В Эмиратах все очень жестко с законами и никаких неожиданностей из серии пообещали, но не сделали — быть не может. Да и работать в ОАЭ могут только проверенные компании. Например, для работы агентства недвижимости Best Solution Real Estate на рынке были необходимы ряд лицензий, офис и сертификация менеджеров.
Все компании, которые участвуют в сделке с недвижимостью, тщательнейшим образом проверяются государством, а средства покупателей вносятся на защищенный эскроу-счет — любые риски сведены к минимуму.
Более того, мы работаем с ведущими девелоперами в Дубае. Такими, как Emaar, которые построили небоскреб Бурдж-Халифа, Damac, Meraas, Sobha, Select Group, Danube, Omniyat, и другими застройщиками, чьи проекты известны по всему миру.
