Два года назад Владимир Городенкер решил построить для своей компании «Атлас Девелопмент» штаб-квартиру в составе флагманского жилого комплекса «Парк Столиц» в Екатеринбурге. Тогда был план возвести офисное здание «на вырост», с большим запасом. В 2023 году строительство закончилось, и оказалось, что здания уже не хватает на разросшийся штат компании. С конца декабря сотрудники начали переезжать в новый офис.
«Нашей целью было создать правильное рабочее пространство, чтобы каждый сотрудник смог работать комфортно, с удовольствием и при этом эффективно. В новом офисе предусмотрено все необходимое для современной работы девелопера. Технорум, большой паркинг, шоурум, лекторий, выставочный зал, библиотека, огромное количество переговорных комнат, бар, корпоративное кафе, зоны релакса и тишины и даже душ для сотрудников», — рассказал Владимир Городенкер.
Глава «Атлас Девелопмент» уверен, что рынок недвижимости сегодня стабилен и сейчас благоприятное время, чтобы развивать бизнес. «У нас в стадии подготовки более миллиона квадратных метров, которые мы планируем начать строить в ближайшие годы. Работы очень много, планы грандиозные, рынок активный», — такими эмоциями делится Владимир Городенкер.
— Как вы завершили 2023 год, какие у вас успехи?
— 2023 год оказался для нас самым успешным годом в истории компании как в части продаж, они выросли по отношению к 2022 году на 128%, так и в части пополнения земельного банка и недвижимых активов. Мы вышли в Москву, приобрели там свой первый проект, который будет реализован как жилая экосистема бизнеса-класса, собрали мощную команду, схожую с нами по духу и ценностям. В Сочи на начало 2024 года в нашем портфеле пять проектов отелей, два проекта уже планируем запустить в эксплуатацию осенью этого года. В Екатеринбурге мы запустили новый проект в продажу: жилые экосистемы «Атлас Ауро» на улице Белинского. Ввели в эксплуатацию два проекта из пяти жилых секций и штаб-квартиру для «Атлас Девелопмент».
— Как правило, все девелоперы говорят, что недвижимость — лучшее вложение денег. Что вы думаете про цены в 2024 году?
— Все верно, подтверждаю. Хорошая недвижимость всегда только дорожает и будет дорожать. Все дело в том, что себестоимость строительства продолжает расти, серьезно увеличиваются издержки, зарплаты, материалы. Ощущается нехватка рабочей силы, проектировщики и подрядчики загружены на 100%, все это и приводит к росту цены. В 2023 году существенно подорожала земля для строительства, она выросла в цене в среднем на 50% по отношению к предыдущему году. Свободной земли нет, приходится заниматься редевелопментом, расселять старые жилые дома, а это очень затратно для застройщика. К тому же растут издержки на создание инфраструктуры, в том числе и социальной. Плюс ко всему рекордно высокая инфляция и ключевая ставка Центробанка в 16% также разгоняют стоимость. В 2024 году рост стоимости недвижимости для конечного пользователя продолжится. Думаю, что на первичном рынке Екатеринбурга мы увидим прирост к цене в районе 15%, не меньше. При этом спрос на недвижимость остается очень высокий.
— Громкой новостью стало объявление в декабре 2023 года о вводе комиссии для девелоперов со стороны банков. Как это отразится на ситуации с жильем, по вашему мнению?
— На фоне и без того растущей стоимости квадратного метра перекладывание дополнительной финансовой нагрузки на девелоперов, по сути, может привести к негативному сценарию для покупательского спроса. При таком развитии событий может усилиться тренд на сокращение площадей квартир в новостройках, а также перекладывание данных затрат на конечного пользователя, и, как следствие, очередной рост стоимости новостройки.
— Как, на ваш взгляд, отреагирует рынок недвижимости в случае отмены льготной ипотеки в текущем году?
— Считаю, что на самом процессе работы застройщиков кардинальным образом это не отразится, ведь девелопмент — это длительный цикл производства. Измениться могут, например, внутренние планы компаний по старту новых проектов в первых кварталах 2024 года. В II квартале будет ожидание решения по продлению льготной ипотеки, в связи этим вывод новых объектов может встать на паузу. В случае отмены льготной ипотеки в III квартале необходимо будет пересматривать банковские модели по финансированию проектов.
— Вы упомянули, что серьезно выросла себестоимость строительства в предыдущие годы, а что вы ожидаете в ближайшие годы, какие будут тренды?
— Рост себестоимости, думаю, не будет нести такой взрывной характер, но, к сожалению, продолжится. И я ожидаю, когда закончится СВО, мы увидим кратный рост стоимости стройматериалов и подрядных работ, потому что начнется активное восстановление всех пострадавших территорий, туда будут стянуты колоссальные трудовые и производственные ресурсы, и, конечно, это все опять отразится на конечной цене квадратного метра.
— А что после СВО будет со спросом?
— Уверен, он будет только расти. Все-таки сейчас очень многие семьи живут в состоянии неопределенности, а кто-то и вовсе покинул страну. Когда ситуация нестабильности закончится, глобальный конфликт перейдет в фазу урегулирования, люди начнут планировать свое будущее — в том числе связанное с покупкой недвижимости. Это отложенный спрос, и однажды придет время, когда рынку придется его удовлетворять несмотря на растущие цены. Плюс ко всему серьезный рост зарплат и рост экономики страны также дают хороший спрос на недвижимость. В целом на рынке до удовлетворения нормальных условий жизни человека еще очень далеко. В стране около 60% всего жилого фонда не соответствует современным стандартам и требованиям.
— Как сами застройщики в этом случае будут влиять на себестоимость строительства? Упадет ли качество?
— Серьезную экономию дает стандартизация всех проектных решений. Когда мы от проекта к проекту применяем единые технические и инженерные решения, мы строим быстрее, а время — это деньги. Плюс, раз все решения проверены, исчезают издержки, связанные с контролем качества. Наша цель — непрерывно улучшать качество наших проектов, это ведь выгодно всем. В «Атлас Девелопмент» мы работаем по принципу win-win, когда все в выигрыше — клиенты, подрядчики, сотрудники и сама компания. Подрядчик и заказчик при правильной организации проектирования и строительных работ не тратит время на переделки, а покупатель доволен конечным результатом и всегда даст положительную рекомендацию или сделает повторную покупку.
— В Екатеринбурге, по-вашему, перегрет рынок новостроек?
— В Екатеринбурге, на мой взгляд, самый высококонкурентный рынок в нашей стране. К нам на рынок пришли практически все застройщики России. Конкурировать приходится прежде всего эффективностью планировочных решений, обилием доступных жителям общественных пространств, наличием грамотного и красивого благоустройства и, конечно же, архитектурой, инфраструктурным наполнением дома, необходимым для комфортной жизни человека. Хотя, конечно, есть еще компании, которые работают по стандартам рынка другого региона, где находится их главный офис, или в сегментах стандарт— и экономкласса, где ими не уделяется такое внимание продукту. Я не говорю, что это плохо — наоборот, если бы таких не было, конкурировать было бы еще сложнее. Однако чрезмерная конкуренция может привести к потере маржинальности со всеми вытекающими отсюда проблемами. Конкуренция — как вино или лекарство, хороша в меру.
— Считаете, что в Екатеринбурге стало слишком много иногородних застройщиков?
— Считаю, что да, и надо быть более аккуратными, допуская на территорию Екатеринбурга застройщиков со всей страны.
— Но почему? Строительные планы ведь никто же не отменял.
— Местные застройщики способны выполнить строительные планы своими силами. А если надо — и перевыполнить. С приходом нового руководства в управление строительства в лице Рустама Галямова и главы города Алексея Орлова городская администрация стала на порядок быстрее и эффективнее взаимодействовать с застройщиками. Социально ответственные девелоперы отвечают взаимностью и во многом готовы делать больше, выходя за рамки своих проектов, снижая нагрузку на муниципалитет. Мы, например, вызвались за свой счет выполнить ремонт и благоустройство улицы Онежской, где находится наша жилая экосистема 4YOU. Нас никто не просил, мы сами этого захотели, руководствуясь тем, что рядом с нашим новым жилым комплексом и благоустройство, и подъездные пути тоже должны быть новыми. Это наш проект, он нам очень нравится, и хочется, чтобы среда вокруг него менялась в лучшую сторону. Я думаю, что далеко не каждая компания, пришедшая к нам из другого региона, сделает так же. «Атлас Девелопмент» работает 17 лет, Екатеринбург для нас родной город, и мы хотим, чтобы он становился еще красивее, а наша компания принимала в этом участие на протяжении еще как минимум 100 лет. А какие планы у иногородних застройщиков? В отличие от нас, они не живут в Екатеринбурге и не платят здесь налоги.
Что такое «жилая экосистема»
— Что предполагает собой стандартизация проектных решений, которую вы упомянули?
— Наша стратегия — строительство не жилых комплексов, а жилых экосистем. Это новая концепция, которую мы разработали, и она великолепно зарекомендовала себя. В 2021 году компания «Атлас Девелопмент» стала девелопером года в России за создание стандарта «Жилая экосистема». Мы сформулировали для себя семь признаков жилой экосистемы: это и инфраструктура «all in one», все необходимое для повседневной жизни человека, и безопасность на территории проекта, и условия для ведения здорового образа жизни (спорт, медицина, spa, здоровое питание), пешеходная галерея внутри дома — все доступно в домашних тапочках. Также в концепции предусмотрен двор нового поколения, ответственная работа собственной сервисной службы Atlas Service, современная система «Умный дом» и уникальная концептуальная архитектура. В каждой жилой экосистеме мы стараемся следовать хотя бы пяти из них. Не везде удается реализовать все семь, где-то не позволяет класс объекта, где-то площадь участка, но ядро из пяти пунктов всегда присутствует.
— А в чем суть понятия «жилая экосистема»?
— В том, что человеку должно быть удобно жить. Главный стержень экосистемы — это продуманная инфраструктура. Дом должен быть насыщен всем, что человеку необходимо здесь и сейчас для жизни, здоровья, работы и отдыха. Второй по значимости пункт — доступность этой инфраструктуры. В наших проектах она достигается с помощью пешеходной галереи внутри жилого комплекса, с помощью которой любой резидент может, не покидая здание, решить все свои бытовые задачи. Все общественные пространства спроектированы по принципам Healthy Design («дизайн с заботой о здоровье»), что позволяет внедрять новые сценарии в буднях резидентов, создавая таким образом новую культуру жизни в проектах «Атлас Девелопмент».
— Правильно ли я понимаю, что самый яркий пример реализации концепции экосистемы — это проект «Парк Столиц»?
— Да, в «Парке Столиц» около 30 000 кв. метров коммерческой и социальной инфраструктуры, которая связана пешеходной галереей, проходящей на втором этаже через все 10 домов комплекса. В другом нашем проекте — 4YOU — галерея проходит по первому этажу. Мы слышим обратную связь, развиваем свой продукт и ищем иные формы организации галереи в наших комплексах.
— Как вы влияете на то, какие заведения торговли и услуг откроются на коммерческих площадях?
— Во-первых, в проекте уже заложено функциональное назначение абсолютно всех помещений. Условно говоря, если мы считаем, что вот здесь должно быть кафе, то мы подводим туда дополнительные мощности и вытяжку. Во-вторых, мы просто не продаем или не сдаем в аренду это помещение, пока не убедимся, что новый собственник или арендатор собирается выдержать заложенную концепцию.
— А как я как покупатель могу убедить вас в этом?
— Большинство помещений мы оставляем у себя в собственности. При этом у нас нет задачи зарабатывать на них как можно больше и запускать туда алкомаркеты по привлекательной арендной ставке. Мы можем сдавать и по ставке значительно ниже рыночной за кв. метр, чтобы это соответствовало концепции проекта и интересам наших жителей и арендатором был, например, детский центр. Или продать помещение, предусмотренное проектом под медицинскую клинику, исключительно клинике. На такое помещение в «Парке Столиц» нашелся именно собственник медицинской клиники. Мы поверили в его планы и продали помещение. У него достаточно большие инвестиции в ремонт и оснащение клиники, и они не зашли бы на условиях аренды. Нам нужна клиника, клинике нужна аудитория жителей «Парка Столиц», а жители получают должный уровень комфорта, при котором можно воспользоваться медицинскими услугами, не выходя из дома.
— Еще, если я не ошибаюсь, вы — первый застройщик из Екатеринбурга, начинающий строительство в Сочи. Расскажите, что вы там строите?
— У нас большие планы по развитию курортной недвижимости. Мы создали свой отельный бренд Benefit и инвестируем в собственный продукт, используя лучшие мировые практики и опыт международных операторов. Отели будут различных форматов — городские, курортные, спа-отели, отели с термами, отели в горах. Первый проект под этим брендом — пятизвездочный отель в самом центре Сочи. Шестиэтажное здание, которое мы планируем заселять уже осенью этого года.
— А в Сочи конкурентный рынок? Не тесно?
— Рынок достаточно конкурентный и непростой. Наша фишка в том, что у проектов «Атлас Девелопмент» центральные локации и первые линии, наш продукт будет высокого уровня. За счет этого мы и планируем занять свою нишу. Также в части отелей мы запустим термальные бассейны, бани, спа-комплексы и даже гастрономическую улицу со множеством ресторанов.
— А жилье планируете строить в других регионах?
— Мы работаем над несколькими площадками под жилье в Москве. Думаем в том числе и о других городах, где нужен качественный продукт. Планы у нас амбициозные, двигаемся планомерно, step by step. Мы знаем, что наш продукт востребован и нас с удовольствием ждут на новых территориях. «Парк Столиц» практически еженедельно посещают делегации урбан-туров, и все оставляют хорошую обратную связь, рекомендуя нам развивать свои компетенции в девелопменте и в других регионах страны. К слову, «Парк Столиц» имеет уже шесть международных наград: за концепцию, архитектуру и благоустройство. Но самая главная оценка нашей работы — это благодарные постоянные покупатели, которые переезжают в наши комплексы целыми семьями, инвестируют в наши новые проекты и рекомендуют их своим друзьям, формируя тем самым дружеское сообщество дольщиков и резидентов, что не сможет спроектировать ни один проектный офис.
Артем Очеретин.
Фото: Антон Буценко, РБК-Екатеринбург.