«УГМК-Застройщик» в этом году ввел в эксплуатацию рекордное количество жилой недвижимости, а в следующем — намерен начать активное строительство будущего квартала «Екатеринбург-Сити». Более того, у компании есть амбиции построить с нуля горнолыжный курорт на Кузбассе и развивать туры на Алтай.
Для чего компании, которая продает жилье премиум и бизнес-класса, идти в неизведанные сферы деятельности, в интервью РБК Екатеринбург рассказал генеральный директор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин.
— В последние пять лет произошло много событий, повлиявших на стройку: появление эскроу-счетов, пандемия, специальная военная операция (СВО), скачки ключевых ставок. Как в это время ощущает себя девелопер, который реализует крупные проекты, меняющие облик города?
— Перечисленные факторы действительно звучат угрожающе. Но для сильных застройщиков они сыграли в плюс.
Первое. Ранее распродавали все жилье на этапе строительства, фактически возводили дома за счет покупателей. Права последних не были защищены, все основывалось на доверии между застройщиком и дольщиками. Система эскроу-счетов стала фильтром строительного рынка, благодаря которой ушли ненадежные компании с плохими финансовыми показателями и репутацией. Роль фильтра взяли на себя банки, которые сегодня внимательно смотрят, насколько проект жизнеспособен и финансово устойчив.
Второе. Пандемия спровоцировала у людей переоценку ценностей. До 2020 года формировалась мода на шеринг-экономику и арендное жилье. Локдаун рассадил горожан по квартирам, и они поняли, что лучше переждать ковид в хороших условиях и в собственной жилплощади.
Третье. Все боялись, что СВО негативно повлияет на российскую экономику. Однако прогнозы сбылись с точностью до наоборот. Мы видим, что из-за санкций загружена промышленность, предприятия расширяют производства. Экономика получила мощный стимул к развитию, и важно, чтобы эффект не оказался краткосрочным.
Поэтому, возвращаясь к вопросу, отвечу: мы чувствуем себя уверенно. Проекты, которые задумывались несколько лет назад, сейчас как раз воплощаются и дают плоды. В этом году мы ожидаем рекордные объемы ввода — 100 тыс. кв. метров.
— Много непроданных квартир?
— У нас нет нераспроданного жилья в готовых домах. В целом по рынку большой спрос на квартиры. По итогам года в Екатеринбурге ожидается 30 тыс. сделок на первичном рынке.
Вокруг много разговоров про риски затоваривания и обвал рынка недвижимости, но я всегда предлагаю взглянуть на цифры. В экспозиции находится 49 тыс. квартир, из них лишь 2,2 тыс. — в сданных домах. Остальные находятся в стадии строительства. Объем продаж в среднем составляет 30 тыс. в год. Поэтому жилье реализуется за полтора года, пока идет стройка.
— Такой большой спрос связан с активностью инвесторов, которые вкладывают свои деньги в недвижимость, или это раскупают те, кто реально нуждается в улучшении жилищных условий?
— С одной стороны, есть те, кто долго думал, а сейчас решил, что дальше медлить нельзя, потому что повышаются ставки и первоначальный взнос.
С другой — у людей сократилась потребительская корзина: они реже стали отдыхать за границей, покупать дорогие автомобили, предметы роскоши. Поэтому у них остались свободные деньги. Инвестиции в ценные бумаги или валюты — сегодня спорное решение. А недвижимость — реальный актив, который в долгосрочной перспективе всегда дорожает.
— В этом случае, зачем «УГМК-Застройщику» проекты в туристической сфере? Есть гипотеза, что это реакция на пессимистичные прогнозы следующего года. Пока рынок жилья будет стагнировать, внутренний туризм никуда не денется. Деньги там длинные, но они есть.
— У нас нет задачи диверсифицировать бизнес и переложить активы из жилищного строительства в Екатеринбурге в другие объекты. В случае с горнолыжным курортом «Шермонт» в Шерегеше (проект компании в Кемеровской области) мы понимаем, что это очень перспективная локация с большим потенциалом роста.
На примере Сочи мы видим, что спрос на такой вид отдыха среди населения большой. Туристы стали массово туда ездить не только ради моря летом, но и ради гор зимой и летом.
Первоклассных горнолыжных локаций по всему миру мало. Должно все сложиться: интересные склоны, территория, позволяющая строить крупные объекты, близость к аэропорту. Шерегеш в этом смысле — удачное место: большая площадь под застройку и два часа до ближайшего аэропорта. По времени и расстоянию так же, как от Женевы до Мерибеля или Куршевеля во французских Альпах.
В Шерегеше самая большая зона катания после Красной Поляны и Розы Хутор, самый длинный сезон, хорошие перепады высот — почти 700 метров.
Проект не возник по щелчку пальцев, мы начали заниматься им еще в 2020 году. Это точечная история: мы не стали специализироваться на отдельных отелях, а занимаемся большой локацией, комплексно строим курорт.
— Давайте чуть подробнее про Шерегеш. Что сделано и что предстоит?
— Если отвечать одним предложением, то, по сути, предстоит построить новый город с дорогами, спусками, подъемниками, отелями. На территории под комплексное развитие (это 427 га) мы возведем 600 тыс. кв. метров недвижимости — втрое больше того, что там сегодня есть.
Компания строит первый апарт-отель «Шермонт» с рестораном и спа. В сентябре мы получили разрешительные документы на соседний комплекс. Они будут объединены стилобатом, где заработает термальный комплекс. В двух отелях предусмотрено 650 номеров. Для сравнения: в екатеринбургском Hyatt — вдвое меньше.
Готовятся к строительству два подъемника. Как ожидается, первая канатная дорога будет проложена от апарт-отелей до середины горы Зеленой, вторая — до ее вершины.
В январе начнем возводить еще два апарт-отеля. То есть через полгода в активной стадии строительства будет находиться порядка 1300 номеров — половина существующей недвижимости Шерегеша.
Мы сделаем пешеходную улицу длиной 2,5 км — аналог Шамони во Франции. Мы хотим привлечь на курорт не только горнолыжников, но и простых туристов, которым интересны бары, рестораны, магазины.
Центральным местом станет площадь с подземным паркингом и отелями по периметру. Летом на ней будут проводить праздники, музыкальные фестивали, дискотеки, зимой — отдадим пространство под каток, горки и ярмарки. Оттуда на вершину горы Зеленая пойдет гондольный подъемник протяженностью 2,5 км.
— Как вы находите партнеров? Под какие условия?
— При выборе операторов мы работаем только с лидерами рынка с многолетней безупречной историей. Хорошо известная в Екатеринбурге Baden Family будет управлять термальным комплексом, а холдинг Good Community (оператор ресторанов Tribu, Barbara и Breadway в Екатеринбурге) — общепитом. Мы хотим сделать три типа заведений: грузинская кухня, кухня-кафе и пекарня. Кроме того, появится караоке с тремя vip-залами и одним общим.
— В портфеле компании появился еще один проект курортной недвижимости — «Сказка Алтая». Чем он привлек вас?
— Отель находится среди реликтового леса, у берега Катуни, в 30 км от аэропорта Горно-Алтайска и 5 км от известного горнолыжного курорта Манжерок. В феврале этого года мы начали реновацию территории: обновили номерной фонд, поставили двухэтажные дома-дуплексы с панорамным остеклением, площадку для йоги, зону воркаута, шале. Весной появится круглогодичный термальный комплекс под открытым небом.
Мы хотим, чтобы база работала не только летом, когда на Алтае большой турпоток, но и зимой. Для этого нужно превратить «Сказку Алтая» в туристический кластер и увязать в единый маршрут с горнолыжным курортом Манжерок (центр отдыха в Горном Алтае) и тем же Шерегешем.
— На сегодняшний день есть несколько неудобств при путешествиях по Алтаю. Одно из них — передвижение по региону. Чтобы побывать в нескольких интересных местах, нужна машина и опытный гид. В высокий сезон это дорого стоит. Есть понимание, как эту проблему решить?
— Во-первых, нужно развивать прокат автомобилей. Турист мог бы забронировать машину прямо в аэропорту или отеле, проехаться за рулем по Чуйскому тракту, который входит в число самых красивых дорог мира.
Во-вторых, развивать автобусные туры, чтобы была возможность сформировать небольшие группы и заказать трансфер до самых интересных мест. Сейчас мы тестируем это с нашими партнерами.
— Курортная недвижимость — выгодное вложение денег? С жильем понятно: построил — продал. А как окупается условный отель?
— Отсутствие льгот для туристической инфраструктуры может стать препятствием для прихода крупных инвесторов, готовых создавать дорогие объекты недвижимости.
Главная сложность — в налогообложении. Туристическая отрасль — очень капиталоемкая. В регионах, где развивается туризм, например в Сочи или Санкт-Петербурге, власти понимают, что базовая ставка в 2,2% погубит бизнес, поэтому они дают владельцам гостиниц льготы по налогу на имущество.
Пятизвездочный отель стоит приблизительно 5 млрд рублей. При хорошей загрузке годовая выручка составит 300-400 млн рублей, а чистый доход инвестора — 150-200 млн рублей. При ставке в 2,2% половину он будет отдавать в качестве налога.
Получается, чтобы вернуть инвестиции, предпринимателю понадобится больше 25 лет. Налоговая нагрузка запредельная. Чтобы побудить интерес инвесторов в данном направлении, регионы могут разработать для бизнеса определенные экономические стимулы.
— Какие нужны налоговые ставки?
— В туристической сфере — большой мультипликативный эффект. И польза для государства заключается не в налогах (для бюджета это небольшая сумма), а в том, что отрасль генерирует огромный поток людей.
Каждый турист остановится в отеле, поужинает в ресторане, будет передвигаться на такси, купит сувениры, потратит деньги на развлечения. Все это — гигантский вклад в экономику.
В России есть примеры территорий опережающего развития и особые экономические зоны, где действует другой налоговый режим. В них закладывается ставка на имущество — 0%. Власти регионов, которые хотят развивать туризм, могут по своему усмотрению вводить такие же выгодные условия. Тогда инвестор построит не крошечный домик где-то в лесу, а большую гостиницу в классном месте.
— Помимо развития курортов, какие задачи на следующий год?
— Мы планируем ввести порядка 60 тыс. кв. метров жилья в Екатеринбурге: достроить последнюю очередь «Макаровского», премиум-проект «На Октябрьской» и клубный дом «На Хохрякова», запустить новые очереди «Нагорного» и «Изумрудного бора».
Ожидаем получение разрешения на строительство жилого комплекса «Никольский» на месте пустыря и в следующем году выходим на площадку.
К августу мы откроем гастромаркет «Главный», что даст большой толчок к развитию квартала «Екатеринбург-Сити». Параллельно начнем возводить там две жилые башни по 175 метров каждая, здание апартаментов, гимназию, медицинский центр, а также центральную площадь с подземным паркингом.
Планы большие: в следующем году в активной стройке будет находиться 75% от всего «Екатеринбург-Сити».
Реклама. ООО «СЗ «УГМК-Застройщик», ugmkstroy.ru, erid: CQwVszH9pWupRouBqn
