По итогам 2021 года компания, которую возглавляет Юрий Романович, заняла второе место по объему возведенного в Свердловской области жилья — 128 401 кв. м (по данным Единого ресурса застройщиков).
В Екатеринбурге под сто и более тысяч квадратных метров в год сдают либо большие корпорации, либо крупные федеральные игроки. Другие серьезные застройщики редко перешагивают планку в 60 000 кв. м. Романович говорит, что TEN девелопмент не намерен снижать темпы — уже в 2022 году только в Екатеринбурге компания собирается выйти на строительство новых объектов общей площадью порядка 300 000 кв. м — плюс к тем, что сейчас находятся в стадии строительства (225 450 кв. м по данным Единого реестра застройщиков). И уже анонсирует два проекта в других регионах — еще на 300 000 кв. м.
Результаты и перспективы достойные, но Романович настроен скептически. Если не начать уже сегодня полностью менять подходы к девелопменту, говорит он, скоро не для кого будет строить. Через каких-нибудь пять лет в разряд активных покупателей перейдет целое поколение, которому не нужны квартиры в собственности.
И даже если иметь в виду не такую долгосрочную перспективу, девелопмент уже сейчас не успевает за быстро трансформирующимся запросом покупателя.
— Если 2020 год можно было назвать переходным от доковидной к постковидной реальности, то 2021-й — это уже не территория неопределенности. Постковидный рынок — это тренд, главные особенности которого — рост цен на материалы, кадровый голод и требовательный покупатель. Первые два пункта широко обсуждают в профессиональной среде. Но что касается мышления покупателя — оно изменилось настолько кардинально, что рынку нечем крыть. Раньше покупатель менялся постепенно, это был нормальный эволюционный процесс, который шел десятилетиями. Сейчас этот процесс стал революционным. При том что девелоперский продукт никаких революционных изменений не претерпел, он, как и раньше, потихоньку адаптируется к рынку. Но за революцией, произошедшей в головах, он уже не успевает.
— Какую революцию в головах вы имеете в виду?
— Главная беда — стихийный интернет (форумы, соцсети, мессенджеры). Пять лет назад, получая квартиру, которую он ждал 2-3 года, человек заезжал туда, расставлял мебель и жил своей жизнью, раз в год встречаясь с соседями на собраниях ТСЖ. Сейчас общение соседей окончательно переселилось в онлайн. Чат соседей с ТСЖ. Чат соседей без ТСЖ. Чат первого подъезда. Чат первого подъезда и паркинга…
— Чат первого подъезда без Петрова…
— Да! А еще чат по шлагбауму, по корту, мамский… Постковид в разы увеличил возможность выйти на широкую аудиторию тем людям, которых нормальный человек редко видит и слышит. В онлайн-мессенджерах, соцсетях, тиктоках и инстаграмах сейчас самая благоприятная среда для информационной агрессии. Вспомните, это тот балаган, из-за которого вы, возможно, перестали посещать собрания собственников. Все это сейчас — в чатах. И это достаточно агрессивная среда, здесь можно выплеснуть свою неудовлетворенность жизнью, финансами, работой, здоровьем и заразить этим негативом многих других участников беседы. В отличие от форума «Общение соседей» на сайте «Е1», где мы все сидели несколько лет назад, в чате моментально появится реакция. Аудитория прогревается, начинает формироваться негативное мышление, достается всем вокруг.
Это натуральная инфоцыганщина. Инфоцыгане ничего сами не производят, но они эксперты во всех областях жизни, и вот уже они начали принимать активное участие в приемке и в оценке нашего продукта. Появляются микроблогеры, Instagram, отдельные риелторы заводят себе YouTube-каналы, прокачивая личный бренд. Делают обзоры жилых комплексов без обратной связи с застройщиком, потому что так легче выйти на негатив. А негатив, конфликт — основа любого популярного сюжета, и вот уже инфоцыгане приобретают аудиторию, довольные уши, привлекая внимание через негатив. Эти люди позиционируют себя как защитники простого покупателя от корпоративного беспредела застройщиков. У них нет задачи решить собственную жизненную проблему из разряда «у меня течет кран», их цель — привлечь внимание к себе, прохайпиться на крупной компании, которая много вкачала в развитие собственного бренда.
Информационный ковид
— Раньше такого не было? Вроде бы чаты прочно вошли в нашу жизнь задолго до ковида.
— В 2019, 2020 годах я активно присутствовал в чатах дольщиков домов, которые мы строили. Мы достаточно хорошо общались, это была определенная фишка нашей компании, когда любой участник мог задать первому лицу компании вопрос о ходе строительства, об объекте. И вот с середины 2020 года доля конструктива в этих чатах стала стремительно падать. Везде появилось 2-3 человека, которые нагнетали негатив.
А я очень болезненно эмоционально это воспринимал. Я-то знаю, что команда из 150 человек три года жила этим проектом, не ночевала дома, не ходила на обед, получала на моих разгромных планерках, переживала. Я знаю, как этот продукт был выстрадан, потому что моя команда работает как семья, мы живем этой работой.
— А чем, по-вашему, вызвано появление таких людей в чатах?
— Не знаю. Подозреваю, что тем стрессом, которые люди переживали в целом. На фоне этого стресса — доступностью общения с другими людьми. Это такой информационный ковид, который заражает нормальных людей.
— Если так, то с этой проблемой сложно справиться. А вы видите какое-то решение?
— В какой-то момент я написал во всех чатах: ребят, я человек демократичный и доступный, записаться и прийти ко мне на прием может любой из вас. Приходите — поговорим, но здесь я больше не отвечаю. Кому надо, приходили и говорили, их вопросы и проблемы мы решили, это несложно — выдернуть к себе нужного сотрудника и поручить ему такую задачу. Из чатов я не удалился, наблюдаю, что там происходит. Если появляется конкретный вопрос по объекту — точно так же пересылаю его соответствующему сотруднику в личку, и вопрос решают. Такое тихое присутствие стало для меня более эффективным, потому что я не трачу свои эмоции. Пришлось очень сильно перестроить свою психологию, научиться фильтровать, ставить барьеры от негатива и забирать из этих чатов только конструктивные вещи, которые действительно для меня важны.
Приемка квартиры как шоу
— Если говорить о хайпе и инфоцыганах, то, скорее, к этой категории можно отнести видео с приемки квартиры, которых тоже много на YouTube. С такими вы тоже сталкивались?
— К счастью, в 2021 году у нас был всего один случай, когда один из приемщиков обозначил, что его избил кто-то из подрядчиков на нашем объекте. Нелепый, тупой хайп. Факт не подтвердился, полиция отказала в возбуждении дела, но при этом зрители узнали: человек бьется до крови с деспотами, которые пытаются втюхать свой продукт. Вообще такие видео пошли от блогеров с юридическим образованием, которые троллят продавцов магазинов, вызывают полицию и разговаривают с ней на камеру, выводить полицейских из себя — у нас этого, к счастью, не так много. Другой вопрос, что сама приемка квартиры превратилась в шоу, на котором за 2021 год десятки компаний построили бизнес.
— «Профессиональные приемщики квартир»?
— Да. Офигенные ребята! За 3—7 тысяч рублей готовы за полчаса обойти квартиру, написать кучу замечаний. Их основная цель — написать по максимуму, неважно, какого характера замечания и регулируются ли они какими-то нормативами. Результат измеряется не в практической пользе, а в количестве написанного. И желательно получить негативную реакцию застройщика, потому что заработанные ими три тысячи — ничто по сравнению с реакцией 10 тысяч подписчиков, которые увидят конфликт.
Уже вижу посты в соцсетях: репост этого интервью и хештег #романовичноет. Но если мы и дальше будем замалчивать эту проблему, не признаем ее и не начнем говорить о ней публично, она так и останется проблемой!
Юрий Романович. Блиц
— На строительном рынке кадровый голод. Сказывается ли он на качестве строительства?
— Сказывается. Мы, например, больше не продаем квартиры с чистовой отделкой. Мне проще снизить цену и качественно подготовить квартиру к отделке жильцом по его вкусовым предпочтениям.
— А если качество касается не чистовой отделки?
— Остальные риски, связанные с гарантийной ответственностью, мы застраховали на всех своих объектах.
— Таких запредельных цен на новостройки в Екатеринбурге еще не было. Они снизятся или продолжат рост?
— Они не снизятся.
Я знаю приемщиков, которые полтора года назад начинали с одной только линейкой в руках, а сейчас у них у всех офисы, по 6-7 человек в штате. У всех застройщиков Екатеринбурга 80% квартир принимают вот такие псевдопрофессиональные эксперты. Слава бежит впереди них с помощью сарафанного радио: «Сам бы я не увидел, а вот ребята молодцы, показали». Хотя процедура устранения дефектов давным-давно описана законодательно, и даже если тебе, не дай бог, попался недобросовестный застройщик, который ничего не исправил, стоимость этих работ можно взыскать через суд. Любой суд будет на вашей стороне. Для этого не нужен «профессиональный приемщик».
— 80% — это очень много, а будет ли еще расти эта доля? Как вообще будет развиваться рынок профессиональной приемки квартир, раз уж мы говорим о нем как о данности?
— Да, можно признать, что эта мутация уже состоялась, она влияет на девелоперов, и я знаю, что не я один наблюдаю за этой ситуацией. Путей развития не так много. Первый — эти приемщики просто вымрут, потому что не смогут отстроить свою экономику, упустят хайп. Нахватают денег, но в какой-то момент перестанут быть востребованными. Второй вариант — они вырастут в службы профессиональных технических заказчиков, которые с уровня взаимодействия с каждым покупателем разово перейдут на уровень работы с корпорацией. И все замечания отрабатывать не на пиаре, а на профессиональной основе. Третий путь — застройщики перестанут продавать квартиры на этапе строительства.
— А как третий путь связан с приемщиками?
— Просто чтобы в процессе не было людей, которые мешают заниматься продуктом. Построил дом, проверил все сам тщательно — открыл продажи. У застройщиков сейчас, по сути, нет необходимости открывать продажи на котловане по выгодным ценам. Не стоит обманываться: с запуском системы эскроу-счетов нам стали не нужны деньги дольщиков — банковское финансирование на каждом этапе строительства идет в полном объеме, ритмично, без привязки к продажам. Я сам не ожидал, что этот механизм будет так работать.
— Если речь об эскроу-счетах, то, скорее, не приемщики квартир станут для застройщиков причиной отказа от продаж на ранних стадиях.
— Не главной причиной, но могут стать поводом. Конечно, к этому сценарию подталкивает сама экономика. Многие девелоперы в 2020 году столкнулись с тем, что в силу дичайшего спроса у них смели все, что тогда строилось. Но смели по ценам 2020 года, а дома еще надо было достраивать. В 2021 году достраивать пришлось уже по новой цене — стоимость строительства выросла на 30% в среднем по рынку. И если кто-то и сработал в ноль, то кому-то пришлось и уйти с рынка. Многие на этом обожглись. А результат мы видим: такой цены на новостройки, как сейчас, в Екатеринбурге не было никогда.
Поколение, которому не нужны квартиры
— То, о чем вы говорите, может произойти уже в ближайшие годы. А как будет развиваться девелопмент в более отдаленной перспективе?
— Прогнозы на отдаленную перспективу сродни футуризму, но я предполагаю, что девелопмент в России сильно убавится в плане строительства для продажи конечному жильцу. Будет развиваться тема арендных домов — государство неспроста заговорило о них. Конечно, сейчас этот тренд приобретает специфические черты, когда строительством арендного жилья пытается заниматься госкорпорация. Но это только потому, что пока там нет экономики. Тем не менее цель государство поставило: создать пул арендного жилья.
— Как должна выглядеть экономика таких проектов?
— У объекта есть инвестор, который вкладывается в строительство всего дома и затем сдает его в аренду поквартирно. Либо создается некий ПИФ по строительству дома, акции которого могут купить те микроинвесторы, кто ранее приобретал по две-три инвестиционные квартиры. Собственно, арендное жилье было и в царской России, и есть сейчас за рубежом.
Юрий Романович. Блиц
— Сильно ли завязана компания на вашей личности?
— Да. Я здесь основной идеолог. Гиг, нёрд («ботаник», — ред.) — зовите как хотите, но моя дотошность позволяет создавать продукт, который выстрелит.
— Глаз не замыливается?
— Нет. Я могу посмотреть глазами потребителя на любой проект, как бизнес-класса, так и эконом.
— Что для вас ваша команда?
— Мы через многое прошли вместе. Я отношусь к ним не просто как к друзьям, а как к семье.
— Почему государство заговорило об арендном жилье?
— В управлении государством достаточно людей, которые анализируют и демографическую, и социальную ситуацию, серфят интернет-пространство и понимают, к чему все идет. Уверен, над этим работают и социологи, и психологи, и другие специалисты.
— А к чему все идет?
— Подрастают новые поколения со своими жизненными ориентирами. Ипотеку они называют рабством, при этом берут кредиты на айфоны. Они не готовы ничего делать сами — предпочитают заплатить за вынос мусора и доставку еды. Это поколения Z и Альфа — грубо говоря, те, кому сейчас от 10 до 13 лет, — которые через 5—7 лет перейдут в разряд активных покупателей и им надо будет где-то жить. И вот с этими замечательными двумя поколениями девелоперам придется столкнуться.
Пока еще люди готовы вкладываться в жилье, в том числе для своих детей. Эти люди, например, покупают 19-метровые студии в нашем ЖК «Светлый». Почему тема этих студий взлетела? Мы же видим портрет покупателя. Это люди моего поколения, которые хотят обеспечить своему ребенку первую квартиру. Они понимают, что сам ребенок не зарабатывает и не собирается этого делать. Им надо что-то ему оставить. И за 2 млн, с использованием маткапитала, с 200 тысячами первоначального взноса, накопленными в шкатулке, в ипотеку они покупают эти квартиры. До 100 квартир в месяц только в «Светлом»! Они знают, что они потянут эту ипотеку, а их ребенок — никогда.
Потому что у ребенка не будет первоначального капитала, который он заработал бы перевозкой тачек, разгрузкой вагонов или просиживая штаны над отчетами где-то в офисе. Это мы кайфуем от того, что даем результат, мы — результатники. У меня вся команда так отстроена. А грядущее поколение — поколение чила, ретрита, ресурса, процесса и момента.
Эти тенденции я вижу даже по 18–20-летним людям, которые приходят на собеседования в TEN девелопмент. Эти люди не привязаны к месту, не озабочены формированием материальной базы, созданием семьи, им не интересно заводить детей. У них нет авторитетов и привязанностей. Они довольны, когда у них есть интернет, макбук, смартфон, макдак и кофе. Им интереснее заколлабиться с каким-то агрегатором и попытаться раскрутить свой маркетплейс за 100 тысяч рублей, срубить миллион за месяц и на этом подняться, особо не вкладывая труда и усилий. Они смотрят на нас как на динозавров, наверное, которым уже нет места в этом мире. Мы что-то пытаемся производить, хотя можно заработать десятки миллионов, абсолютно не напрягаясь на вайнах и рилсах.
В этом их, конечно, ждет большое разочарование. Тем не менее они — наши следующие поколения клиентов.
Текст: Артем Очеретин, РБК Екатеринбург.
Фото: Антон Буценко, РБК Екатеринбург.