Почему девелопера не радует рост цен на квартиры
Материалы выпуска
Hörmann провел в Екатеринбурге фестиваль для архитекторов и дизайнеров Решения Екатеринбургские девелоперы начали застраивать промзоны у вокзала Рынок Почему девелопера не радует рост цен на квартиры Рынок Кто успел, тот и съел. Почему застройщики спешили получить ЗОСГ Решения Квартал у набережной преобразил центр Екатеринбурга Решения Сначала будет «Лондон». В «Парке Столиц» стартовали продажи Рынок Как создать успешное агентство недвижимости у моря. История успеха Решения Зачем обновлять бренд компании? Отвечает застройщик Решения У метро «Чкаловская» построят «Сталинскую высотку» и обустроят сквер Рынок В «Башне Исеть» презентовали новый формат жилья Рынок Как стать новоселом: три не главных, но важных критерия при выборе новостройки Рынок Как стать новоселом: три опции жилья настоящего класса «комфорт» Рынок Как стать новоселом: кто поможет сэкономить на квартплате Рынок Сталинский ампир и свердловский конструктивизм объединили в одном ЖК Рынок «Богословский» обрастает инфраструктурой и наполняется резидентами Рынок Вместо бараков в центре Уралмаша возведут многоэтажки Решения Рейтинг индустриальных парков Свердловской области Рынок Тенденции на рынке промышленной недвижимости говорят о стремлении компаний-производителей поймать тренд на импортозамещение Рынок Пять предновогодних предложений от застройщиков для большой семьи Рынок В Екатеринбурге начали продавать апартаменты в историческом памятнике Рынок Эволюция города: как кабацкий Екатеринбург стал престижным районом для новостроек Инновации От Шарташа до Уктуса: шесть интересных новостроек, которые сдадут в 2019 Рынок Как изменился покупатель элитного жилья за 10 лет. Отвечает архитектор Рынок Тайный покупатель: «двушка» на Пионерке с экономией в 700 тысяч Рынок Квартиры на ранних стадиях строительства подорожают. Мнение застройщика Рынок Как стать новоселом: выбираем не только квартиру, но и соседей Рынок Живые стройки. «Завтра вы его не узнаете»: по каким правилам растет Пионерский поселок Рынок
Рынок Екатеринбург
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Материалы выпуска
Hörmann провел в Екатеринбурге фестиваль для архитекторов и дизайнеров
Екатеринбургские девелоперы начали застраивать промзоны у вокзала
Кто успел, тот и съел. Почему застройщики спешили получить ЗОСГ
Квартал у набережной преобразил центр Екатеринбурга
Сначала будет «Лондон». В «Парке Столиц» стартовали продажи
Как создать успешное агентство недвижимости у моря. История успеха
Зачем обновлять бренд компании? Отвечает застройщик
У метро «Чкаловская» построят «Сталинскую высотку» и обустроят сквер
В «Башне Исеть» презентовали новый формат жилья
Как стать новоселом: три не главных, но важных критерия при выборе новостройки
Как стать новоселом: три опции жилья настоящего класса «комфорт»
Как стать новоселом: кто поможет сэкономить на квартплате
Сталинский ампир и свердловский конструктивизм объединили в одном ЖК
«Богословский» обрастает инфраструктурой и наполняется резидентами
Вместо бараков в центре Уралмаша возведут многоэтажки
Рейтинг индустриальных парков Свердловской области
Тенденции на рынке промышленной недвижимости говорят о стремлении компаний-производителей поймать тренд на импортозамещение
Пять предновогодних предложений от застройщиков для большой семьи
В Екатеринбурге начали продавать апартаменты в историческом памятнике
Эволюция города: как кабацкий Екатеринбург стал престижным районом для новостроек
От Шарташа до Уктуса: шесть интересных новостроек, которые сдадут в 2019
Как изменился покупатель элитного жилья за 10 лет. Отвечает архитектор
Тайный покупатель: «двушка» на Пионерке с экономией в 700 тысяч
Квартиры на ранних стадиях строительства подорожают. Мнение застройщика
Как стать новоселом: выбираем не только квартиру, но и соседей
Живые стройки. «Завтра вы его не узнаете»: по каким правилам растет Пионерский поселок

Почему девелопера не радует рост цен на квартиры

По данным УПН за последние пять кварталов первичное жилье подорожало на 14,5%. О том, как это отражается на участниках рынка недвижимости, объясняет директор группы компаний «Проспект» Юрий Моисеенко.

Рост росту рознь. Бывает приятный рост – за счет роста доходов граждан. В этом случае растет объем спроса, а вслед за ним и цена. Слава богу, доходы, вроде, начали расти. Несмотря на критику Росстата экономистами, мне очень хочется, чтобы это было правдой. Я езжу за рубеж, в том числе и по работе, вижу, как люди работают там. Так вот, здесь подавляющее большинство из тех, кого я знаю, вкалывают гораздо интенсивней. Так должно же молоко взбиться в масло рано или поздно. Мы ничем не хуже других. История нашей страны сложная и тяжелая. Конечно, проблем более чем достаточно – зато есть чем заниматься. Я смотрю в будущее с оптимизмом.

Недавно я посетил бизнес-семинар Ицхака Адизеса и был реально поражён, что поучиться у мастера приехали люди из 70 городов России. Достаточно много людей хотят сделать жизнь в этой стране лучше. Так что, позитивные изменения просто неизбежны.

Бывает эмоционально нейтральный рост – на уровне инфляции. Растут издержки, но растут и доходы, объем спроса стабилен. По-крупному – ничего не меняется.

Бывает неприятный вынужденный рост – если доходы населения не растут, в отличие от расходов застройщиков. Прошедший рост цен на квартиры в 14,5% примерно равен росту издержек застройщиков. Я имею в виду главным образом переход на расчёты с использованием счетов эскроу. Этот рост будет съеден возросшими издержками, в частности, процентами по кредиту. Другого источника финансирования у застройщиков при работе по новым правилам не остается. Казалось бы – ну и бог с ним: расходы выросли, но и цены выросли, застройщики остались при своих. Вот на этом бы хотелось остановиться поподробнее, поскольку, как говорится, есть нюансы.

О чем, собственно, речь?

Начнём с простой арифметики. Если население России могло купить в год около 40 млн. м2 жилья в многоквартирных домах по цене, предположим, 75 т.р./м2, значит оно могло потратить на приобретение жилья 40х75 = 3 трлн руб. Поскольку доходы не выросли, возможности, при прочих равных, остались на прежнем уровне. А цена 1 м2 выросла, стало быть население может купить уже меньше квадратов.

3 трлн: (75 т.р./м2 + 14,5%) = 37, 296 млн м2.

Следует также учитывать, что и число покупателей несколько снизится. Те, кто до роста цен могли себе позволить купить самый минимальный вариант, теперь вынуждены отложить осуществление своей мечты до лучших времён.

В результате объём покупательского спроса снизится больше, чем на 14,5%. А застройщики в конечном счёте построят ровно столько жилья, сколько у них купят. Вот и получается, что строить придётся меньше. И даже при сохранении маржи застройщика (как уже было отмечено, вновь возникшие издержки примерно равны росту цен -/+ ≈ 0), сниматься эта маржа будет с меньшего объёма, говоря проще – доходы застройщиков снизятся.

Я вполне отдаю себе отчёт в том, что уровень доходов девелоперов не входит в число приоритетных вопросов, волнующих народные массы, скорее наоборот. Но и здесь есть нюанс. Доход застройщика – база для начала новых проектов. Банк до начала кредитования (а другого источника финансирования нет) требует, чтобы было внесено 20-30% собственных средств. Отсюда следующий вывод: меньше прибыли застройщиков – меньше новых проектов – меньше предложение… Дальше понятно.

Впрочем, это дело «завтрашнего» дня – произойдёт это после полного перехода на новые правила долевки, то есть через 2-3 года. А пока покупатели имеют возможность приобретать строящееся жилье по минимально возможной цене – в объектах, которые возводятся по старым правилам и сейчас находятся на начальной стадии строительства. Например, с очевидной выгодой можно приобрести квартиры в жилых кварталах нашей компании «Мельница» и «Федерация», поскольку по объективным причинам цена «на котловане» минимальна и проценты банку пока не возникают.