Почему девелопера не радует рост цен на квартиры
Материалы выпуска
Что построят на месте снесенного конструктивистского здания на ВИЗе Решения Как пандемия повлияла на строительный рынок Екатеринбурга. Три тренда Рынок Архитектор рассказывает, в каких домах мы скоро будем жить Решения Самый перспективный район. Как Ссыльная слобода превратилась в Манхэттен Решения Архитектор о том, каким должен быть центр Екатеринбурга Решения BIM в России: что тормозит внедрение новых технологий Инновации Баланс природы и цивилизации: основные критерии выбора коттеджа для семьи Решения Пандемия изменила рынок стрит-ритейла в Екатеринбурге. Новые реалии Рынок «Все застройщики придут к обязательной меблировке новостроек» Рынок УГМК-Застройщик обошел своих конкурентов на Урале Рынок Борис Овечкин: «Мы производим на Урале Твинблок европейского качества» Инновации УГМК-Застройщик приступил к строительству нового объекта Рынок Время покупать. Жилой комплекс «Основа» в Пионерском Рынок Карантин не помеха. Уральцы все чаще выбирают квартиры онлайн Рынок Государство поддержало спрос на квартиры льготной ипотекой Рынок Финский застройщик строит в Екатеринбурге жилье нового типа «Трансформер» Рынок Курс на экологичность. Как озеленение влияет на продажу недвижимости Решения Как стать новоселом: три опции жилья настоящего класса «комфорт» Рынок Как стать новоселом: кто поможет сэкономить на квартплате Рынок Рейтинг индустриальных парков Свердловской области Рынок Тенденции на рынке промышленной недвижимости говорят о стремлении компаний-производителей поймать тренд на импортозамещение Рынок Пять предновогодних предложений от застройщиков для большой семьи Рынок В Екатеринбурге начали продавать апартаменты в историческом памятнике Рынок Эволюция города: как кабацкий Екатеринбург стал престижным районом для новостроек Инновации От Шарташа до Уктуса: шесть интересных новостроек, которые сдадут в 2019 Рынок Как изменился покупатель элитного жилья за 10 лет. Отвечает архитектор Рынок Тайный покупатель: «двушка» на Пионерке с экономией в 700 тысяч Рынок Квартиры на ранних стадиях строительства подорожают. Мнение застройщика Рынок Как стать новоселом: выбираем не только квартиру, но и соседей Рынок Живые стройки. «Завтра вы его не узнаете»: по каким правилам растет Пионерский поселок Рынок Сначала будет «Лондон». В «Парке Столиц» стартовали продажи Рынок У метро «Чкаловская» построят «Сталинскую высотку» и обустроят сквер Рынок Как стать новоселом: три не главных, но важных критерия при выборе новостройки Рынок Зачем обновлять бренд компании? Отвечает застройщик Решения Банки поднимают ставки. Как купить новую квартиру в ипотеку под 1,9% Рынок На Урале построили лучший жилой комплекс в России Рынок Как изменится рынок загородной недвижимости в 2020 году. Прогноз эксперта Рынок Время покупать. Почему инвестировать в жилье надо прямо сейчас Рынок Hörmann провел в Екатеринбурге фестиваль для архитекторов и дизайнеров Решения Почему девелопера не радует рост цен на квартиры Рынок В «Башне Исеть» презентовали новый формат жилья Рынок Квартал у набережной преобразил центр Екатеринбурга Решения Кто успел, тот и съел. Почему застройщики спешили получить ЗОСГ Решения Вместо бараков в центре Уралмаша возведут многоэтажки Решения «Богословский» обрастает инфраструктурой и наполняется резидентами Рынок Сталинский ампир и свердловский конструктивизм объединили в одном ЖК Рынок
Рынок Екатеринбург
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Материалы выпуска
Что построят на месте снесенного конструктивистского здания на ВИЗе
Как пандемия повлияла на строительный рынок Екатеринбурга. Три тренда
Архитектор рассказывает, в каких домах мы скоро будем жить
Самый перспективный район. Как Ссыльная слобода превратилась в Манхэттен
Архитектор о том, каким должен быть центр Екатеринбурга
BIM в России: что тормозит внедрение новых технологий
Баланс природы и цивилизации: основные критерии выбора коттеджа для семьи
Пандемия изменила рынок стрит-ритейла в Екатеринбурге. Новые реалии
«Все застройщики придут к обязательной меблировке новостроек»
УГМК-Застройщик обошел своих конкурентов на Урале
Борис Овечкин: «Мы производим на Урале Твинблок европейского качества»
УГМК-Застройщик приступил к строительству нового объекта
Время покупать. Жилой комплекс «Основа» в Пионерском
Карантин не помеха. Уральцы все чаще выбирают квартиры онлайн
Государство поддержало спрос на квартиры льготной ипотекой
Финский застройщик строит в Екатеринбурге жилье нового типа «Трансформер»
Курс на экологичность. Как озеленение влияет на продажу недвижимости
Как стать новоселом: три опции жилья настоящего класса «комфорт»
Как стать новоселом: кто поможет сэкономить на квартплате
Рейтинг индустриальных парков Свердловской области
Тенденции на рынке промышленной недвижимости говорят о стремлении компаний-производителей поймать тренд на импортозамещение
Пять предновогодних предложений от застройщиков для большой семьи
В Екатеринбурге начали продавать апартаменты в историческом памятнике
Эволюция города: как кабацкий Екатеринбург стал престижным районом для новостроек
От Шарташа до Уктуса: шесть интересных новостроек, которые сдадут в 2019
Как изменился покупатель элитного жилья за 10 лет. Отвечает архитектор
Тайный покупатель: «двушка» на Пионерке с экономией в 700 тысяч
Квартиры на ранних стадиях строительства подорожают. Мнение застройщика
Как стать новоселом: выбираем не только квартиру, но и соседей
Живые стройки. «Завтра вы его не узнаете»: по каким правилам растет Пионерский поселок
Сначала будет «Лондон». В «Парке Столиц» стартовали продажи
У метро «Чкаловская» построят «Сталинскую высотку» и обустроят сквер
Как стать новоселом: три не главных, но важных критерия при выборе новостройки
Зачем обновлять бренд компании? Отвечает застройщик
Банки поднимают ставки. Как купить новую квартиру в ипотеку под 1,9%
На Урале построили лучший жилой комплекс в России
Как изменится рынок загородной недвижимости в 2020 году. Прогноз эксперта
Время покупать. Почему инвестировать в жилье надо прямо сейчас
Hörmann провел в Екатеринбурге фестиваль для архитекторов и дизайнеров
В «Башне Исеть» презентовали новый формат жилья
Квартал у набережной преобразил центр Екатеринбурга
Кто успел, тот и съел. Почему застройщики спешили получить ЗОСГ
Вместо бараков в центре Уралмаша возведут многоэтажки
«Богословский» обрастает инфраструктурой и наполняется резидентами
Сталинский ампир и свердловский конструктивизм объединили в одном ЖК

Почему девелопера не радует рост цен на квартиры

По данным УПН за последние пять кварталов первичное жилье подорожало на 14,5%. О том, как это отражается на участниках рынка недвижимости, объясняет директор группы компаний «Проспект» Юрий Моисеенко.

Рост росту рознь. Бывает приятный рост – за счет роста доходов граждан. В этом случае растет объем спроса, а вслед за ним и цена. Слава богу, доходы, вроде, начали расти. Несмотря на критику Росстата экономистами, мне очень хочется, чтобы это было правдой. Я езжу за рубеж, в том числе и по работе, вижу, как люди работают там. Так вот, здесь подавляющее большинство из тех, кого я знаю, вкалывают гораздо интенсивней. Так должно же молоко взбиться в масло рано или поздно. Мы ничем не хуже других. История нашей страны сложная и тяжелая. Конечно, проблем более чем достаточно – зато есть чем заниматься. Я смотрю в будущее с оптимизмом.

Недавно я посетил бизнес-семинар Ицхака Адизеса и был реально поражён, что поучиться у мастера приехали люди из 70 городов России. Достаточно много людей хотят сделать жизнь в этой стране лучше. Так что, позитивные изменения просто неизбежны.

Бывает эмоционально нейтральный рост – на уровне инфляции. Растут издержки, но растут и доходы, объем спроса стабилен. По-крупному – ничего не меняется.

Бывает неприятный вынужденный рост – если доходы населения не растут, в отличие от расходов застройщиков. Прошедший рост цен на квартиры в 14,5% примерно равен росту издержек застройщиков. Я имею в виду главным образом переход на расчёты с использованием счетов эскроу. Этот рост будет съеден возросшими издержками, в частности, процентами по кредиту. Другого источника финансирования у застройщиков при работе по новым правилам не остается. Казалось бы – ну и бог с ним: расходы выросли, но и цены выросли, застройщики остались при своих. Вот на этом бы хотелось остановиться поподробнее, поскольку, как говорится, есть нюансы.

О чем, собственно, речь?

Начнём с простой арифметики. Если население России могло купить в год около 40 млн. м2 жилья в многоквартирных домах по цене, предположим, 75 т.р./м2, значит оно могло потратить на приобретение жилья 40х75 = 3 трлн руб. Поскольку доходы не выросли, возможности, при прочих равных, остались на прежнем уровне. А цена 1 м2 выросла, стало быть население может купить уже меньше квадратов.

3 трлн: (75 т.р./м2 + 14,5%) = 37, 296 млн м2.

Следует также учитывать, что и число покупателей несколько снизится. Те, кто до роста цен могли себе позволить купить самый минимальный вариант, теперь вынуждены отложить осуществление своей мечты до лучших времён.

В результате объём покупательского спроса снизится больше, чем на 14,5%. А застройщики в конечном счёте построят ровно столько жилья, сколько у них купят. Вот и получается, что строить придётся меньше. И даже при сохранении маржи застройщика (как уже было отмечено, вновь возникшие издержки примерно равны росту цен -/+ ≈ 0), сниматься эта маржа будет с меньшего объёма, говоря проще – доходы застройщиков снизятся.

Я вполне отдаю себе отчёт в том, что уровень доходов девелоперов не входит в число приоритетных вопросов, волнующих народные массы, скорее наоборот. Но и здесь есть нюанс. Доход застройщика – база для начала новых проектов. Банк до начала кредитования (а другого источника финансирования нет) требует, чтобы было внесено 20-30% собственных средств. Отсюда следующий вывод: меньше прибыли застройщиков – меньше новых проектов – меньше предложение… Дальше понятно.

Впрочем, это дело «завтрашнего» дня – произойдёт это после полного перехода на новые правила долевки, то есть через 2-3 года. А пока покупатели имеют возможность приобретать строящееся жилье по минимально возможной цене – в объектах, которые возводятся по старым правилам и сейчас находятся на начальной стадии строительства. Например, с очевидной выгодой можно приобрести квартиры в жилых кварталах нашей компании «Мельница» и «Федерация», поскольку по объективным причинам цена «на котловане» минимальна и проценты банку пока не возникают.