Квартиры на ранних стадиях строительства подорожают. Мнение застройщика
Материалы выпуска
У метро «Чкаловская» построят «Сталинскую высотку» и обустроят сквер Рынок В «Башне Исеть» презентовали новый формат жилья Рынок Квартиры на ранних стадиях строительства подорожают. Мнение застройщика Рынок Как изменился покупатель элитного жилья за 10 лет. Отвечает архитектор Рынок От Шарташа до Уктуса: шесть интересных новостроек, которые сдадут в 2019 Рынок Как стать новоселом: три не главных, но важных критерия при выборе новостройки Рынок Как стать новоселом: три опции жилья настоящего класса «комфорт» Рынок Как стать новоселом: кто поможет сэкономить на квартплате Рынок Тайный покупатель: «двушка» на Пионерке с экономией в 700 тысяч Рынок Как стать новоселом: выбираем не только квартиру, но и соседей Рынок Живые стройки. «Завтра вы его не узнаете»: по каким правилам растет Пионерский поселок Рынок Сталинский ампир и свердловский конструктивизм объединили в одном ЖК Рынок «Богословский» обрастает инфраструктурой и наполняется резидентами Рынок Вместо бараков в центре Уралмаша возведут многоэтажки Решения Рейтинг индустриальных парков Свердловской области Рынок Тенденции на рынке промышленной недвижимости говорят о стремлении компаний-производителей поймать тренд на импортозамещение Рынок Пять предновогодних предложений от застройщиков для большой семьи Рынок В Екатеринбурге начали продавать апартаменты в историческом памятнике Рынок Эволюция города: как кабацкий Екатеринбург стал престижным районом для новостроек Инновации
Рынок Екатеринбург,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Материалы выпуска
У метро «Чкаловская» построят «Сталинскую высотку» и обустроят сквер
В «Башне Исеть» презентовали новый формат жилья
Как изменился покупатель элитного жилья за 10 лет. Отвечает архитектор
От Шарташа до Уктуса: шесть интересных новостроек, которые сдадут в 2019
Как стать новоселом: три не главных, но важных критерия при выборе новостройки
Как стать новоселом: три опции жилья настоящего класса «комфорт»
Как стать новоселом: кто поможет сэкономить на квартплате
Тайный покупатель: «двушка» на Пионерке с экономией в 700 тысяч
Как стать новоселом: выбираем не только квартиру, но и соседей
Живые стройки. «Завтра вы его не узнаете»: по каким правилам растет Пионерский поселок
Сталинский ампир и свердловский конструктивизм объединили в одном ЖК
«Богословский» обрастает инфраструктурой и наполняется резидентами
Вместо бараков в центре Уралмаша возведут многоэтажки
Рейтинг индустриальных парков Свердловской области
Тенденции на рынке промышленной недвижимости говорят о стремлении компаний-производителей поймать тренд на импортозамещение
Пять предновогодних предложений от застройщиков для большой семьи
В Екатеринбурге начали продавать апартаменты в историческом памятнике
Эволюция города: как кабацкий Екатеринбург стал престижным районом для новостроек

Квартиры на ранних стадиях строительства подорожают. Мнение застройщика

С 1 июля 2019 года все проекты жилищного строительства кроме тех, которые подошли к финальному этапу, перейдут на новый вид финансирования. Разберём, какими последствиями это обернётся для покупателей жилья.

28 декабря 2018 года Госдума приняла поправки в федеральный закон о долевом строительстве. Теперь строительство жилья будет подконтрольно банкам и должно осуществляться только за счёт банковского кредита.

Мы обратились к директору ООО «ПРОСПЕКТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» Юрию Владимировичу Моисеенко с просьбой прояснить ситуацию. Напомним, что застройщику «ПРОСПЕКТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» принадлежат такие известные проекты, как ЖК «Арбатский» на Московской горке и ЖК «Мельница» — уникальная новостройка в центре Екатеринбурга, включающая в себя объект культурного наследия «Мельницу Борчанинова Первушина».

— Юрий Владимирович, какую цель, по вашему мнению, преследует правительство принятием поправок в федеральный закон о долевом строительстве?

— Цель ясна — не допустить случаев недостроя и появления «обманутых дольщиков». Схема следующая: на этапе строительства денежные средства, внесённые покупателями жилья, будут резервироваться в банке на специальных счетах — так называемых «счетах эскроу». Доступ к ним застройщик получит только после того, как дом будет построен и сдан. Банк, таким образом, получает бесплатный ресурс для кредитования, поскольку проценты по счетам эскроу по закону не начисляются. Застройщику выдаётся кредит в объеме средств, находящихся на этих счетах. Ставка — ниже рыночной, и составляет на сегодня 6-7% годовых.

— Потенциального покупателя квартиры волнует не столько новая технология расчетов, сколько вопрос – а как это отразится на стоимости жилья?

— Сразу оговорюсь, что я излагаю исключительно свою точку зрения, и она, конечно, может не совпадать с мнением других застройщиков. Изменятся ли цены на жилье после 1 июля? И да, и нет. Всё очень просто: цены на начальных стадиях строительства вырастут, цены готового жилья — нет.

— Расскажите, пожалуйста, подробнее на каких именно стадиях строительства ждать повышения.

— Допустим, строительство дома занимает 2 года. Цена квадратного метра на первом этапе составляет 80% от цены готового жилья, то есть дисконт равен 20%.

Объясню, откуда такие цифры. У застройщика есть возможность не продавать квартиры на этапе строительства, а финансировать стройку за счет банковского кредита, и уже готовое жилье предлагать за 100% стоимости. При ставке по кредиту 10% годовых (актуальная ставка для большей части времени прошлого года) эти две схемы одинаково выгодны. В качестве примера приведу микрорайон «Академический». Он на протяжении длительного времени финансировался за счет банковского кредита.

— Почему же подорожают квартиры на начальных этапах строительства?

— Цифры в примере условные и могут колебаться в зависимости от макроэкономической ситуации. Для того чтобы у покупателя был стимул отдать деньги за 2 года до завершения строительства, застройщик должен предложить ему дисконт в 20%. Но теперь это не выгодно застройщику, ведь помимо этих 20% он ещё заплатит процент по кредиту. Если кредит выдан под 6% годовых, то за 2 года придётся отдать 12%. В итоге застройщик потеряет 32% (20% дисконт и 12% оплата по кредиту).

— Получается, что в новых условиях застройщику выгоднее привлекать банковские средства и выводить на рынок уже готовое жильё?

— Получается так. Зачем застройщику терять 32%, если он может ограничиться 20%, не продавая квартиры на начальном этапе, просто взяв кредит в банке под 10% годовых? Для того чтобы эти схемы стали вновь равнозначными по экономике, застройщик вынужден снизить дисконт на квартиры в начале строительства до 8%. Добавляем 12% на обслуживание банковского кредита и получаем те же 20%.

В результате, застройщик в начале строительства будет продавать квартиры конечному покупателю не за 80% от конечной стоимости, а за 92%. Очевидно, что объёмы продаж снизятся, но не беда — дефицит будем замещать банковским кредитом.

Таким образом, допустимый для застройщика дисконт равен разнице в ставке по обычному банковскому кредиту и ставке при кредитовании под остатки на счетах эскроу за период оставшийся до окончания стройки. Если в нашем примере клиент решит приобрести квартиру за год до окончания строительства, то допустимый дисконт составит 4%.

Понятно, что на цену готового жилья эта схема влияния не оказывает — можно, как и прежде, строить исключительно за счет банковского кредита и продавать уже готовое.

— Как Вы считаете, каким образом изменения законодательства о долевом строительстве скажутся на рынке жилья?

— Рынку довольно долго придётся привыкать к новым реалиям. Очевидно, что возможность использования прибыли только после окончания строительства объекта снижает возможности застройщиков начинать новые проекты.

Кроме того, предложение вместе с ценой сместится в сторону более высокой стадии готовности, что естественно несколько понизит объемы продаж и, соответственно, увеличит сроки реализации. Это тоже приведёт к снижению количества новых проектов.

Рискну предположить, что в сравнении с 2018 годом в 2021 (при прочих равных) объем вывода новых проектов в Екатеринбурге снизится вдвое, несмотря на неизбежное, как мне представляется, понижение процентов по ипотеке на период строительства, которое выльется в небольшое понижение (в пределах 1%) ставки ипотечного кредита.

— Какое влияние изменения федерального закона окажут на застройщика?

— Застройщик превращается, по сути, в финансовую организацию. Даже норматив достаточности капитала сделали такой же, как в банке — 10%. И это понятно, природа рисков одинаковая — и застройщик, и банк привлекают средства физлиц, а отдают через какое-то время, банки — проценты по вкладам, застройщик — квартиры.

Надеюсь, 14 лет банковского стажа вашего покорного слуги ускорят адаптацию «ПРОСПЕКТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» к новым условиям. Кроме того, на сегодняшний день мы реализуем проекты более чем на 300 тыс. кв. м, причем большая часть — нежилые площади. Так что, есть определенный «демпфер» для того, чтобы освоиться в новых условиях.

— Юрий Владимирович, что Вы порекомендуете горожанам, планирующим в ближайшее время покупку квартиры в новостройке?

— Вывод и рекомендации из всего вышесказанного очень просты: имеет смысл именно сейчас задуматься о покупке квартиры в объектах, находящихся на ранних стадиях строительства, так сказать, пока «не началось».

Кстати, в марте мы открываем продажи второй очереди жилого квартала «Мельница» melnitsa.su, это современное 36 этажное здание с уникальными для Екатеринбурга архитектурными решениями.