28 декабря 2018 года Госдума приняла поправки в федеральный закон о долевом строительстве. Теперь строительство жилья будет подконтрольно банкам и должно осуществляться только за счёт банковского кредита.
Мы обратились к директору ООО «ПРОСПЕКТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» Юрию Владимировичу Моисеенко с просьбой прояснить ситуацию. Напомним, что застройщику «ПРОСПЕКТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» принадлежат такие известные проекты, как ЖК «Арбатский» на Московской горке и ЖК «Мельница» — уникальная новостройка в центре Екатеринбурга, включающая в себя объект культурного наследия «Мельницу Борчанинова Первушина».
— Юрий Владимирович, какую цель, по вашему мнению, преследует правительство принятием поправок в федеральный закон о долевом строительстве?
— Цель ясна — не допустить случаев недостроя и появления «обманутых дольщиков». Схема следующая: на этапе строительства денежные средства, внесённые покупателями жилья, будут резервироваться в банке на специальных счетах — так называемых «счетах эскроу». Доступ к ним застройщик получит только после того, как дом будет построен и сдан. Банк, таким образом, получает бесплатный ресурс для кредитования, поскольку проценты по счетам эскроу по закону не начисляются. Застройщику выдаётся кредит в объеме средств, находящихся на этих счетах. Ставка — ниже рыночной, и составляет на сегодня 6-7% годовых.
— Потенциального покупателя квартиры волнует не столько новая технология расчетов, сколько вопрос – а как это отразится на стоимости жилья?
— Сразу оговорюсь, что я излагаю исключительно свою точку зрения, и она, конечно, может не совпадать с мнением других застройщиков. Изменятся ли цены на жилье после 1 июля? И да, и нет. Всё очень просто: цены на начальных стадиях строительства вырастут, цены готового жилья — нет.
— Расскажите, пожалуйста, подробнее на каких именно стадиях строительства ждать повышения.
— Допустим, строительство дома занимает 2 года. Цена квадратного метра на первом этапе составляет 80% от цены готового жилья, то есть дисконт равен 20%.
Объясню, откуда такие цифры. У застройщика есть возможность не продавать квартиры на этапе строительства, а финансировать стройку за счет банковского кредита, и уже готовое жилье предлагать за 100% стоимости. При ставке по кредиту 10% годовых (актуальная ставка для большей части времени прошлого года) эти две схемы одинаково выгодны. В качестве примера приведу микрорайон «Академический». Он на протяжении длительного времени финансировался за счет банковского кредита.
— Почему же подорожают квартиры на начальных этапах строительства?
— Цифры в примере условные и могут колебаться в зависимости от макроэкономической ситуации. Для того чтобы у покупателя был стимул отдать деньги за 2 года до завершения строительства, застройщик должен предложить ему дисконт в 20%. Но теперь это не выгодно застройщику, ведь помимо этих 20% он ещё заплатит процент по кредиту. Если кредит выдан под 6% годовых, то за 2 года придётся отдать 12%. В итоге застройщик потеряет 32% (20% дисконт и 12% оплата по кредиту).
— Получается, что в новых условиях застройщику выгоднее привлекать банковские средства и выводить на рынок уже готовое жильё?
— Получается так. Зачем застройщику терять 32%, если он может ограничиться 20%, не продавая квартиры на начальном этапе, просто взяв кредит в банке под 10% годовых? Для того чтобы эти схемы стали вновь равнозначными по экономике, застройщик вынужден снизить дисконт на квартиры в начале строительства до 8%. Добавляем 12% на обслуживание банковского кредита и получаем те же 20%.
В результате, застройщик в начале строительства будет продавать квартиры конечному покупателю не за 80% от конечной стоимости, а за 92%. Очевидно, что объёмы продаж снизятся, но не беда — дефицит будем замещать банковским кредитом.
Таким образом, допустимый для застройщика дисконт равен разнице в ставке по обычному банковскому кредиту и ставке при кредитовании под остатки на счетах эскроу за период оставшийся до окончания стройки. Если в нашем примере клиент решит приобрести квартиру за год до окончания строительства, то допустимый дисконт составит 4%.
Понятно, что на цену готового жилья эта схема влияния не оказывает — можно, как и прежде, строить исключительно за счет банковского кредита и продавать уже готовое.
— Как Вы считаете, каким образом изменения законодательства о долевом строительстве скажутся на рынке жилья?
— Рынку довольно долго придётся привыкать к новым реалиям. Очевидно, что возможность использования прибыли только после окончания строительства объекта снижает возможности застройщиков начинать новые проекты.
Кроме того, предложение вместе с ценой сместится в сторону более высокой стадии готовности, что естественно несколько понизит объемы продаж и, соответственно, увеличит сроки реализации. Это тоже приведёт к снижению количества новых проектов.
Рискну предположить, что в сравнении с 2018 годом в 2021 (при прочих равных) объем вывода новых проектов в Екатеринбурге снизится вдвое, несмотря на неизбежное, как мне представляется, понижение процентов по ипотеке на период строительства, которое выльется в небольшое понижение (в пределах 1%) ставки ипотечного кредита.
— Какое влияние изменения федерального закона окажут на застройщика?
— Застройщик превращается, по сути, в финансовую организацию. Даже норматив достаточности капитала сделали такой же, как в банке — 10%. И это понятно, природа рисков одинаковая — и застройщик, и банк привлекают средства физлиц, а отдают через какое-то время, банки — проценты по вкладам, застройщик — квартиры.
Надеюсь, 14 лет банковского стажа вашего покорного слуги ускорят адаптацию «ПРОСПЕКТ ДЕВЕЛОПМЕНТ» к новым условиям. Кроме того, на сегодняшний день мы реализуем проекты более чем на 300 тыс. кв. м, причем большая часть — нежилые площади. Так что, есть определенный «демпфер» для того, чтобы освоиться в новых условиях.
— Юрий Владимирович, что Вы порекомендуете горожанам, планирующим в ближайшее время покупку квартиры в новостройке?
— Вывод и рекомендации из всего вышесказанного очень просты: имеет смысл именно сейчас задуматься о покупке квартиры в объектах, находящихся на ранних стадиях строительства, так сказать, пока «не началось».
Кстати, в марте мы открываем продажи второй очереди жилого квартала «Мельница» melnitsa.su, это современное 36 этажное здание с уникальными для Екатеринбурга архитектурными решениями.
