Надо делать бизнес. Сколько стоит открыть коворкинг

Рынок коворкингов в России начал развиваться в 2011-2012 годах. Но в Екатеринбурге первый из них открылся раньше – в 2008-м. Это клуб «Башня» на последнем этаже жилой новостройки на улице Крауля. Его создатель Алексей Глазков так описывал портрет резидента в блоге на «Хабре»: «В профессиональном плане это крепкие технари, люди творческих околотехнических специальностей, а также малые или начинающие предприниматели в сфере услуг или b2c. В личном плане – это молодые душой люди в психологическом возрасте 20–30 лет».

Рабочие места в «Башне» арендовали команды веб-разработчиков, фрилансеров, разработчиков биометрии. Если упрощенно – IT-предприниматели.

На тот момент принципы организации рабочего пространства можно было уместить в нескольких тезисах:

• Система SnakeTray под потолком, которая дает возможность прокладывать любые кабели
• Рабочие места, позволяющие общаться с коворкерами, не поднимаясь с кресла
• Круглосуточный режим работы
• Много окон с хорошим видом
• Много мест для отдыха
• Дружелюбная атмосфера

Спустя 15 лет ценности коворкинга остались прежними, но трансформировался формат и изменился среднестатистический арендатор.

Что такое современные коворкинги

«Во-первых, нужно хорошо подумать, открывать ли коворкинг в Екатеринбурге. Это сложный и конкурентный бизнес, а спрос на него не сформировался. Во-вторых, сейчас практически нет классических коворкингов. Они превратились в смарт-офисы или гибкие офисные пространства», – рассуждает Иван Шкиря, основатель компании Callibri.

Callibri несколько лет была якорным арендатором, пожалуй, самого известного коворкинга в Екатеринбурге «Соль». В 2018 году Иван Шкиря вместе с Андреем Фроловым запустил офисное пространство «Дела» на Сакко и Ванцетти, а спустя несколько лет вышел из проекта.

Сейчас в Екатеринбурге, по данным 2ГИС, работают три десятка коворкингов. В одних пространство организовано по принципу openspace: без зонирования и с компактной рассадкой. В других – по принципу смарт-офисов – нарезка из кабинетов для команд разной численности и с общими зонами: кухней, переговоркой, гардеробной и зоной отдыха.

В чем смысл? Небольшому технологичному бизнесу трудно конкурировать за кадры с гигантами типа «Яндекса» или Сбербанка. Удобный офис может эту разницу нивелировать. Таким образом, арендуя рабочие места, укомплектованные всем необходимым (мебель, интернет, освещение), работники получают еще дизайнерский интерьер, сервис и шеринговые помещения.

«Формат интересен компаниям, для которых сотрудники и клиенты являются ценностью. Кто не хочет крошить хлеб на клавиатуру, чтобы в офисе пахло рыбой, а куртки висели на спинках стульев. Например, Callibri разрабатывает программный продукт и продает его. Каждый заработанный рубль – плата за интеллектуальный труд. Чем сотрудникам комфортнее, тем лучше выйдет продукт, тем больше я заработаю. Это не про то, чтобы казаться модным. Тут прагматизм: нельзя быть креативным, работая в подвале», – объясняет Иван Шкиря.

Любопытно, что сегодня в смарт-офисах практически не встретить стереотипных фрилансеров-одиночек и айтишников. Они предпочитают работать из дома или кафе. Соответственно, основными арендаторами становятся владельцы бизнеса со стажем. Для коворкинга это гарантия долгосрочного планирования: предприниматель за день не разгонит сотрудников и не закроет фирму.

Другой вариант – крупные компании, которые нанимают работников на проектную работу. Например, банки привлекают разработчиков для создания собственных нейросетей. Отдельное здание для них строить проблематично, а посадить в коворкинг – логичный выход из ситуации.

Расходы, доходы, прибыль

Формат коворкинга или смарт-офиса гораздо выгоднее в Москве, где выше спрос и выше расценки. К примеру, месячная аренда кабинета на четырех человек обойдется в Екатеринбурге в 25–35 тыс. рублей. В столице за подобное помещение можно рассчитывать на 150–250 тыс. рублей.

«Залог успеха – планировка. Никаких опенспейсов, только нарезка. Коворкинг – это бизнес, построенный на математике и просчитанной финмодели. В отличие от IT, здесь существует потолок доходов, который определяется количеством квадратных метров.

Нужно эффективно организовать пространство, просчитать экономику и организовать все процессы», – говорит Иван Шкиря.

Что значит удобный коворкинг, по мнению Ивана Шкири?

Здание – в центре города. Если оно находится неподалеку от метро или другого общественного транспорта, то наличие парковки непринципиально.

Площадь – не менее 1000 кв. метров.
В каждом кабинете желательны окна. Никто не любит помещения без естественного освещения.

60–80% площадей должны сдаваться, а 20–40% – приходиться на общие зоны. Пропорцию нельзя нарушать, иначе недвижимость будет генерировать убытки.

От всех офисных площадей под зону классического опенспейс-коворкинга можно отдать 10%.

Слишком смелый дизайн – не всегда хорошо. Важно помнить, что в этих интерьерах будут работать зрелые компании, которые могут не оценить креатив.

Прежде всего, первоначальные инвестиции связаны с ремонтом помещения. Есть два варианта. Первый. Договориться с собственником, чтобы тот выполнил работу за свой счет, а потом включил расходы в арендную ставку. В этом случае придется заключать долгосрочный контракт.

Второй. Сделать ремонт самостоятельно. По самым скромным подсчетам, это обойдется в 35 000 рублей за «квадрат». Оборудовать одно рабочее место (стол, кресло, тумба под бумаги, освещение, интернет, а также обустройство переговорок, кухни, ресепшен и зоны отдыха) выйдет еще в 50 тыс. рублей.

Кроме того, есть ежемесячные траты. Для коворкинга площадью 1000 кв. метров они превысят 1,3 млн рублей. Доход складывается из рентного бизнеса. Бизнес-модель будет эффективнее работать, если есть якорный арендатор, который на долгое время займет большое количество площадей. Важно делать скидку на то, что 100% мест сдать нереалистично, а при расчетах стоит использовать коэффициент 0,7-0,9. Кроме того, деньги приносят дополнительные активности: ивенты, праздники, мастер-классы и фотосессии.

Как устроены промышленные коворкинги

Коворкинг Woodcowork был основан в 2018 году как открытая мастерская, где профессиональные столяры и любители могут арендовать рабочее место со станком для работы с деревом. Сейчас он считается единственной столярной мастерской на Урале, работающей по принципу коворкинга.

Основатель Woodcowork Константин Белик арендовал помещение площадью 200 кв. метров в одном из цехов «Уралмашзавода» за 36 тысяч рублей в месяц. Основным критерием для выбора стала низкая цена. Инвестиции в приобретение оборудования составили 400 тыс. рублей, 200 тыс. ушло на организацию освещения, установку столов, покраску стен и подготовку полов.

«Когда я начинал, у меня не было уверенности о том, что бизнес выстрелит. Поэтому я обошелся дешевыми решениями: китайские бэушные станки, небольшое пространство. Со временем, по мере роста доходов, я начал увеличивать площади и докупал оборудование», – говорит Константин Белик.

Первоначально предприниматель нанял одного работника – администратора за 35 тыс. рублей, который работал на единственного на тот момент клиента Woodcowork. Вскоре коворкинг отказался от площадки на Уралмашзаводе – многих отпугивала сложная система пропусков – и переехал в здание за железнодорожным вокзалом.

Операционные расходы столярного коворкинга выглядят так: аренда помещений – 100 тыс. рублей, коммунальные услуги (без отопления) – 25 тыс. рублей, бухгалтерия на аутсорсинге – 10 тыс. рублей. Плюс значительная часть средств уходит на расходные материалы – мешки для мусора (5–10 тыс. рублей), покупка запчастей для станков, заточка пил и дисков.

Рабочее место в столярном коворкинге стоит 1250 рублей в день и 16 000 рублей в месяц. Такие тарифы позволяют лишь покрыть расходы, а прибыль приносят заказы от сторонних организаций. Предприниматель запустил производство малых архитектурных форм и элементов интерьера. Бизнес-модель позволяет не включать в конечную стоимость изделий расходы на помещение. В результате компания предлагает свою продукцию по ценам ниже рыночных.

«Начиналось все с Авито. Я брался за маленькие заказы, которые были совершенно невыгодными для меня. В процессе роста бизнеса выросла и команда: у меня работают пять столяров и две монтажные бригады. Специалистов выбираю под задачу. Так у нас появились бетонщики и сварщики. Сегодня мы от многих заказов отказываемся или передаем субарендаторам: цех загружен до сентября-октября. По сути, коворкинг превратился в полноценное производственное предприятие», – рассказывает Константин Белик.

Первые полтора года столярный коворкинг работал в убыток или примерно в ноль. И, как признается Константин, он думал закрыть компанию. Но не сделал этого, потому что нашел первого арендатора. Основные деньги коворкинг начал зарабатывать в 2020 году, когда началась пандемия. Если в 2019 году оборот Woodcowork составил 800 тысяч рублей, то по итогам 2021 года вырос до 6 млн рублей. В этом году предприниматель надеется на выручку более 20 млн. Чистая прибыль составляет 30% от доходов.

Среди клиентов Woodcowork можно встретить много известных компаний: ТЦ «Мега», «Стройтэк», «Атомстройкомплекс», ТЦ «Академический», гипермаркет «Дом», коттеджный поселок «Совушки», «ВСМПО-Ависма», «Технониколь» и СвЖД.

«На первых этапах не нужно заниматься расточительством. Нет смысла покупать новое дорогостоящее оборудование, если нет пула клиентов и ты не уверен, что они появятся. Я бы не тратил первую прибыль, она пригодится в тяжелые времена. Сначала надо сделать так, чтобы бизнес превратился в систему, приносящую прибыль: настроить CRM, систему привлечения клиентов, сделать хороший сайт. А потом, чтобы повысить качество, нужно реинвестировать в модернизацию производства. К примеру, в прошлом году мы приобрели редкое оборудование – токарно-фрезерный обрабатывающий центр за 3 млн рублей», – советует Константин Белик.

Больше пошаговых инструкций — на сайте проекта.

Автор: Валерий Кунщиков