Рекордный рост
В прошлом году совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость побил рекорд и составил, по разным оценкам, от 833 до 902 млрд рублей. В 2024 году аналитики ждут некоторого охлаждения спроса, однако показатель по-прежнему останется на высоком для страны уровне.
«Несмотря на опасения, связанные с повышенной ключевой ставкой, инвестиционная активность в первом полугодии текущего года оказалась высокой. Мы ожидаем, что годовой объем вложений в коммерческую недвижимость составит 500–700 млрд рублей, что превысит показатели последних лет, кроме рекордного 2023 года, когда показатель был на уровне 902 млрд рублей», — отмечает партнер консалтинговой компании NF Group Станислав Бибик.
В тройку лидеров входят торговая недвижимость, площадки под девелопмент и офисы. По данным IBC Real Estate, за год доля вложения в офисы выросла больше чем на треть и составила 136 млрд рублей.
«На рынке активно звучит тезис о том, что готовый арендный бизнес — новое золото. Почему сформировался такой тренд? Готовый арендный бизнес позволяет решить две задачи инвестора: сохранить капитал и приумножить его. При этом объем предложений невелик и тенденция на дефицит качественных коммерческих площадей будет только расти. Центробанк охлаждает рынок, не дает доступа к дешевым деньгам. Соответственно, спрос будет превышать предложения, а арендная ставка будет интересна для тех, кто сдает помещения», — рассказала РБК Екатеринбург директор управляющей компании бизнес-парка «Деловой Квартал» Эльвира Жукова.
С таким мнением согласен и управляющий партнер агентства недвижимости «Кулиговская и Партнеры» Павел Боровиков. По его словам, готовый арендный бизнес — самый востребованный запрос от инвесторов и на данный момент спрос гораздо выше предложения. К готовому арендному бизнесу эксперт относит и офисные помещения, которыми занимаются специализированные управляющие компании. В этом случае УК решает все вопросы с поиском арендаторов, клинингом и эксплуатацией, а владелец помещения просто получает доход.
«В Екатеринбурге очень мало офисов высокого класса, в основном свободные площади в помещениях типа «C» и «B-». А спрос, напротив, на современные офисы с хорошими инженерными сетями, инфраструктурой, парковками», — считает Павел Боровиков.
По оценке президента Уральской палаты недвижимости Валерии Козловой, качественный офисный фонд в Екатеринбурге уже пять лет остается на одном и том же уровне, почти не растет и постепенно устаревает.
«Много заявленных проектов пока еще не вышли на стройку. Доля вакантных помещений очень низка — до 3%. А ставки при этом резко идут вверх — прирост по некоторым позициям до 75%. Можно констатировать, что на рынке офисов созданы условия для строительства новых бизнес-центров. С другой стороны, высокие ставки по кредитам являются сдерживающим фактором для начала строительства», — отмечает эксперт.
Управление — залог успеха
Восполнить нехватку комфортных офисных площадей в Екатеринбурге намерен бизнес-парк «Деловой Квартал». Управляющая компания построит четыре новых современных офисных здания класса B+ площадью от 4 до 10 тыс. кв. метров. Инвесторы получат в собственность помещения, которые смогут использовать под собственный бизнес или отдать в управление.
«Бизнес-парк «Деловой Квартал» работает на уральском рынке 20 лет и имеет опыт сотрудничества с компаниями любого уровня — от регионального микробизнеса до международных корпораций. За это время резидентами стали более 270 российских и зарубежных компаний. «Деловой Квартал» располагается в непосредственной близости от центра Екатеринбурга и представляет квартал с единой концепцией управления и взаимодействия. Она позволяет резидентам полностью сосредоточиться на своей работе, а техническую эксплуатацию, улучшение офиса, переезд, клининг, интернет, питание, движение шаттл-басов — управляющая компания берет на себя.
В этом году «Деловой Квартал» впервые откроет возможность инвестирования в строящиеся объекты. При этом сохранит концепцию единого управления кластером, что позволит формировать качественную инфраструктуру и сервисы для всех резидентов.
Среди других нововведений:
- запуск мобильного приложения для резидентов;
- отказ от стоек ресепшен на первых этажах зданий;
- обновление инфраструктуры на первых этажах: вместо стоек ресепшен появятся теннисные столы, зоны для просмотра кино, переговорные комнаты и т. д.
«У нас есть собственная девелоперская компания, которая уже построила в бизнес-парке офисы категории «B» в 2011-2015 годах. У нас есть локация, которая имеет успешный деловой имидж. Инвестор просто вкладывает деньги, а потом получает доход. Это очень понятная с точки зрения инвестора история», — отмечает Эльвира Жукова.
Новым владельцам и арендаторам будут доступны все сервисы резидентов. По словам руководителя по маркетингу управляющей компании «Деловой квартал» Екатерины Сандаловой, их преимущество — серьезное бизнес-комьюнити, где резиденты постоянно участвуют в совместных разноплановых мероприятиях и проектах.
«Наши проекты идут нон-стоп и охватывают весь спектр жизни — от заботы о здоровье и отдыхе сотрудников резидентов до развития профессиональных навыков и обмена опытом», — отмечает Екатерина Сандалова.
Проекты «Делового Квартала» для резидентов:
- Проект «Здоровье». Включает бесплатную диспансеризацию, вакцинацию резидентов, прохождение флюорографии на территории «Делового Квартала».
- Клуб резидентов DK Community.
Бизнес-мероприятия для топ-менеджеров и директоров компаний. - Проект «Эмоции». Это различные бизнес-игры, развлекательные игры типа «Квиза» и «Мозгобойни», стендапы, проведение праздников.
- Проект «Благотворительность». Совместная помощь в сборе подарков для пожилых людей в «Уктусский пансионат», участие вместе с резидентами в проекте «Коробка храбрости» для больных детей, помощь передержкам домашних животных.
У «Делового Квартала» сформирована очередь ожидания среди потенциальных арендаторов, в том числе крупных компаний, готовых занять все здание целиком, говорит Эльвира Жукова. Также предусмотрен формат мини-офисов. В зависимости от того, какой вариант выберет инвестор, зависит и его доходность. Хотя в целом, по оценке «Делового Квартала», доходность от офисной недвижимости может превышать 15% годовых.
«Если здание занял крупный резидент, то затраты на сопровождение управляющей компании будут ниже, но и доходность от резидента будет меньше в силу меньших арендных ставок. Такой резидент будет занимать офис годами, а то и десятилетиями. Значит, больше горизонт планирования и меньше затрат. Арендаторы мини-офисов более мобильны и могут сменить локацию за месяц. Соответственно, ротации будут идти чаще и затраты на УК будут выше. Но выше будет и доход», — объясняет директор управляющей компании бизнес-парка «Деловой Квартал».
Независимый финансовый аналитик, директор по экономике и финансам группы компаний «Уралпластик» Константин Селянин отмечает, что сам по себе арендный бизнес сложный и требует высокого профессионализма. Тенденция последних пяти-семи лет, считает эксперт, это тесное взаимодействие инвестора и управляющей компании:
«Попробуйте правильно выбрать место для строительства офисного помещения с удачной локацией, высокой транспортной доступностью, развитой инфраструктурой. От этого зависит и доходность: будет ли офис стоять пустым или будет пользоваться популярностью».
Игра вдолгую
Кредитно-денежная политика Центробанка, высокая ключевая ставка сделали практически заградительными ставки по кредитам и выгодными проценты по вкладам. Однако, как считают опрошенные РБК Екатеринбург аналитики, готовый арендный бизнес — реальная альтернатива для инвестора. И на это есть несколько причин.
Перспективность. Валерия Козлова считает, что инвестору не стоит ориентироваться на какой-то обобщенный показатель доходности, поскольку она отражает совокупность и сочетание многих вещей.
«На первый план выходят уникальные особенности помещения и локации. И умение инвестора и его экспертов эффективно распорядиться этими особенностями. Но это утверждение верно, если мы говорим о помещениях, которые могут формировать денежный поток. Недвижимость в этой части конкурирует сейчас с депозитами. Есть ощущение, что многие покупки на рынке недвижимости делаются с прицелом на будущее, впрок», — говорит президент Уральской палаты недвижимости.
Доходность. Павел Боровиков подчеркивает, что если смотреть в ретроспективе 10-15 лет, то доходность по вкладам была ниже, чем от коммерческой недвижимости.
«За последнее десятилетие, за исключением отдельных кварталов, 98% времени коммерческая недвижимость приносила больший доход, чем инвестиции во вклады», — отмечает управляющий партнер «Кулиговская и Партнеры».
Диверсификации. Константин Селянин отмечает, что хотя сейчас доходность от коммерческой недвижимости уступает банковским депозитам, у россиян практически не осталось альтернативы инвестирования.
«Можно забыть про рынок зарубежных облигаций, валютный рынок, международные акции. Российский рынок акций слишком мал. Инвесторы используют принцип «не клади все яйца в одну корзину». И соблюдение принципа диверсификации подталкивает к инвестированию в готовый арендный бизнес и делает его интересным. Уверен, интерес к готовому арендному бизнесу будет расти в связи с ограничением альтернатив», — считает аналитик.
Стабильность. «Инвестиции в коммерческую недвижимость — это понятный и комфортный инструмент. «Деловой Квартал» — один из лидеров этого рынка, который сможет стать вашим надежным партнером», — резюмирует Эльвира Жукова.
Реклама. ООО «ДЕЛТАБОКС СПБ», ИНН 6685181532, erid: F7NfYUJCUneLuW6Ek4XN
