Высокая ключевая ставка и падение доступности ипотеки стали серьезным ударом по строительному рынку. Банки выдают кредиты на новые проекты без продаж под 20–25% годовых, а ставка проектного финансирования напрямую зависит от темпов реализации: чем хуже продажи, тем выше процент. Чтобы снизить риски, компании замедляют стройки. Только в Екатеринбурге в первом квартале 2025 года более половины жилья (58% или 111 тыс. кв. м) ввели с задержкой. В целом по стране, по словам Владимира Путина, переносы затронули более двух тысяч проектов.
На этом фоне особенно остро звучал вопрос деловой сессии компании «Унистрой» на форуме 100+ TechnoBuild Russia: «Зачем девелоперы расширяют географию в условиях турбулентности?»
Чтобы понять, зачем девелоперы идут в новые регионы, нужно посмотреть на карту рынка. Это сделал руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков. «Объем нереализованных остатков в миллионниках сегодня около 25,5 млн кв. м. Лидеры — Москва, Екатеринбург, Петербург, Краснодар и Тюмень. Но именно эти города же и в лидерах по объему строящегося жилья», — отметил он.
Главное, подчеркнул Хорьков, не столько ввод, сколько емкость рынка. Екатеринбург продает жилья в четыре раза меньше Москвы, но в 2,5 раза больше Казани и в четыре раза больше Нижнего Новгорода. «Не бывает плохих или хороших рынков. Важно выстраивать приоритеты до того, как собственнику предложат участок, иначе решения принимаются хаотично — из-за личных контактов, а не анализа», — заключил эксперт.
Директор филиала Унистрой в Екатеринбурге Инсаф Валиев уточнил, что кризис — не время для паузы, а шанс. «Сложные времена — это времена возможностей. Когда конкуренты сидят на паузе, можно взять хороший земельный участок, выйти в новую локацию. Да, спрос низкий, но если просчитать сценарии, заложить запас на 2–3 года работы в сложных условиях, то к моменту роста у тебя будет готовый продукт».
По словам Валиева, именно сейчас можно стартовать там, где другие боятся, — или хотя бы подготовиться к следующему циклу. «Снижением конкуренции пользуются сильные игроки. Мы, например, уже вышли в Узбекистан и видим потенциал в новых регионах России», — добавил он.
Риски, конечно, есть. «Это и местное законодательство, и нормы проектирования, и специфика потребителя. Ошибка — действовать по привычке, как дома. Нужно изучать культуру, общаться, понимать менталитет. Только так можно сделать правильный продукт», — отметил Валиев. По его словам, именно работа с локальными специалистами и повышение «насмотренности» помогают понять рынок и вывести нужный продукт.
Эту же мысль продолжил Сергей Мырза, генеральный директор архитектурного бюро LH47 ARCH: «Не существует универсального рецепта: сделал как обычно — и проект заработал. В каждом городе свои ограничения. Здесь помогают не только компетеции, но и сеть контактов, умение договариваться, понимание культурного контекста».
Он привел пример работы своего бюро в разных странах: успех во многом обеспечивало партнерство с локальными архитекторами и лидерами мнений. «Главное — социальный капитал и доверие. Иногда это даже важнее профессиональной экспертизы», — подчеркнул Мырза.
Управляющий партнер RRG Денис Колокольников добавил, что важен не только социальный, но и инфраструктурный контекст. По его словам, инфраструктура в жилом комплексе — не дополнение, а фактор спроса: «Люди хотят закрывать максимальное количество потребностей за минимальное время, жить и работать в одной социальной среде. Коммерческая инфраструктура в жилом комплексе влияет не только на удобство, но и на скорость продаж, ликвидность и цену».
Колокольников представил методику «кластерного анализа», где вместо административных границ учитываются реальные территориальные кластеры — районы, ограниченные транспортными барьерами, с однородной социальной и демографической структурой. «Тогда можно правильно понять, где проект будет устойчивым», — пояснил он.
Практическое подтверждение этой стратегии представил директор по продажам компании «Унистрой» в Махачкале Айнур Рахмаев. «Рынок Дагестана кардинально отличается от того, к чему девелоперы привыкли в центральной России: в легальном поле — всего 10% сделок. У частных застройщиков квартиры по 55–90 тыс. руб. за квадратный метр. Но спрос устойчивый: Дагестан — лидер по рождаемости, больше половины семей — с тремя и более детьми. Маленькие квартиры просто не продаются, нужны большие форматы — вплоть до пятикомнатных», — рассказал он.
Компания сделала ставку на комплексную застройку. «В Махачкале катастрофически мало зелени. Поэтому мы строим собственный бульвар, а каждый двор разрабатывают дендрологи как отдельный парк», — отметил Рахмаев. Но дело не ограничивается благоустройством или количеством комнат. Здесь многое определяет культурный и религиозный контекст.
«Надо уважать религиозные особенности. Это влияет и на генплан, и на благоустройство. Даже коммерческие площади приходится подстраивать под окружение: базово нужны магазины и аптеки, остальное зависит от культурного кода», — добавил Инсаф Валиев.
Результаты проекта «Гранд Берег» оказались показательными: через два месяца после старта доля «Унистроя» в легальном сегменте достигла 21%, цена в проекте вышла на уровень Екатеринбурга — 168 тыс. против 164,1 тыс. руб. за квадратный метр, а план продаж перевыполнен: в июле на 103%, в августе — на 144%.
«Махачкала — рынок с дисбалансом, который можно формировать под новый стандарт. Мы хотим, чтобы местные жители получили продукт другого уровня», — подчеркнул Рахмаев.
Цифры проекта в Махачкале стали иллюстрацией спора. Для одних кризис — пауза, для других — входной билет на новые рынки. Вопрос лишь в том, кто готов задавать стандарты.
