Банк России продолжает постепенно смягчать денежно-кредитную политику. Для экономики это сигнал к удешевлению заемных средств, а для рынка недвижимости — фактор, напрямую влияющий на спрос. Ипотека становится доступнее, доходность депозитов падает, а значит, часть населения обращает внимание на квартиры как на надежный инструмент сохранения и приумножения средств.
С одной стороны, более низкие ставки стимулируют спрос. С другой — ожидание дальнейшего снижения подталкивает часть клиентов отложить решение, чтобы поймать максимально выгодные условия. В результате спрос формируется «рывками»: всплески сделок после заседаний ЦБ сменяются паузами.
При этом мнения экспертов о будущем ключевой ставки расходятся. Консервативный сценарий предполагает сохранение уровня около 17% до 2026 года. Более умеренные оценки — 16% к концу текущего года и 12–13% в 2026-м. Сам ЦБ в «Основных направлениях денежно-кредитной политики» допускает и более благоприятный сценарий — снижение до 10,5% в горизонте двух лет.
В связи с этим значимого оживления рынка в ближайшее время аналитики не ждут: ставки все еще слишком высокие. Средневзвешенная рыночная ипотека в сентябре превышала 22% годовых. Основным же драйвером спроса до конца года останется семейная ипотека.
В этих условиях девелоперы строят свои стратегии, исходя не из ожиданий резкого улучшения, а из базовых сценариев. На международном форуме 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге Антон Гак, директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет», подчеркнул: компания ждет дальнейшего снижения ставки, но действует максимально консервативно.
«Мы строим все финансовые модели, делаем расчеты по проектам, темпам запуска новых очередей и выводу новых продуктов на рынок с учетом осторожных макроэкономических допущений. Такой подход позволяет сохранять устойчивость даже в случае, если снижение ставки затянется или рынок будет восстанавливаться медленнее, чем прогнозируют аналитики», — отметил он.
По словам Гака, сейчас основной фокус «Самолета» направлен на реализацию уже запущенных проектов во всех регионах присутствия. Если же рынок начнет расти быстрее базовых прогнозов, у компании появятся новые возможности — как для наращивания темпов строительства, так и для расширения портфеля или корректировки ценовой политики.
«Мы сможем быстрее реагировать на рост спроса, корректировать продукт под новые потребности клиентов и активнее работать с инвесторами и партнерами. Такой баланс между реализмом и гибкостью позволяет сохранять управляемость бизнеса в условиях неопределенности и не упускать возможности для роста, если рынок даст позитивный сигнал», — добавил топ-менеджер.
Схожую позицию озвучивают и другие игроки. Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Урал» Артем Минаев считает, что снижение ключевой ставки напрямую влияет на спрос: условия по ипотеке улучшаются, банки сокращают проценты по депозитам, и клиенты чаще выбирают недвижимость.
«Начиная с июня, мы отмечаем рост обращений и сделок и связываем это именно со смягчением денежно-кредитной политики. Но строить финансовую модель, основываясь только на ожидании снижения ставки, считаю преждевременным», — пояснил он.
По его словам, главным приоритетом компании остается своевременная сдача объектов дольщикам, а уже затем — поддержание ассортимента новых проектов.
Последнее снижение ключевой ставки уже начало отражаться на разных сегментах рынка. На вторичке заметен рост активности: часть клиентов выводят деньги с депозитов и направляют их на покупку готового жилья. Но устойчивым драйвером остается именно первичный рынок: здесь спрос поддерживается льготными программами и интересом семейных покупателей. В «Дом.РФ» уточняют, что об устойчивом восстановлении рыночной ипотеки можно будет говорить при ставке ниже 15% — а это перспектива середины 2026 года.
