Программа комплексного развития территорий (КРТ) действует в России уже четыре года и предусматривает в том числе расселение аварийного и ветхого жилья. Благодаря КРТ жители получают комфортные районы с высоким качеством жизни, девелоперы — территории для освоения в правильной локации, а город — новый архитектурный облик, отвечающий всем нуждам и потребностям жителей.
По данным Российского союза строителей, реализация проектов КРТ пока неравномерно распределена по стране. Наибольшее число таких проектов сконцентрировано в Москве и Подмосковье, а также в Уральском федеральном округе — Тюменской, Челябинской и Свердловской областях. Как Урал стал одним из лидеров КРТ, какие тренды и новые вызовы есть в программе сегодня — обсудили участники дискуссии «КРТ: региональная практика и перспективы» в рамках международного строительного форума и выставки «100+ TechnoBuild» в Екатеринбурге.
Еще на старте обсуждений власти и девелоперы сошлись во мнении, что КРТ в 2024 году — это не просто перспективный механизм, а настоящее отрасли и основной тренд для развития института строительства.
Максим Федорченко, вице-президент Российского строительного союза, координатор НОСТРОЙ по Сибирскому федеральному округу:
— Наша стратегическая задача — путем КРТ добиться снижения межрегиональной дифференциации, устранить диспропорции в существующей схеме расселения, создать места приложения труда, тем самым обеспечив устойчивое развитие территорий страны.
По мнению эксперта, успешность проектов КРТ напрямую зависит от того, насколько власти вовлечены в процесс. Ведь именно муниципалитеты знают, какие площадки необходимо развивать.
Один из успешных примеров комплексного развития территорий — пример Челябинской области. В Челябинске программу реализуют с 2021 года в рамках стратегии развития города.
Ольга Никитина, главный архитектор Челябинска:
— Мы отказались от разрастания границ города и сконцентрировались на реализации нашего внутреннего потенциала. КРТ — ключевой механизм вовлечения новых территорий. Он ускоряет сроки подготовки, проектирования и реализации жилищных проектов.
Первый проект КРТ в Челябинске и один из первых по стране — квартал «4 Ленина» «Группы Голос». Его задачей было изменить облик индустриального Тракторозаводского района: создать новую среду для жизни на месте бывших промышленных площадей. Первая очередь жилого комплекса уже введена в эксплуатацию, и на ее примере, по словам директора по развитию «Группы Голос» Сергея Григорьева, люди видят, как КРТ меняет городскую среду.
По словам Ольги Никитиной, особенность комплексного развития территорий в Челябинске в том, что здесь используют все виды КРТ: жилой и нежилой застройки, незастроенной территории и территории по инициативе правообладателей.
Например, проект «Голос Кашириных» касался реновации бывшего Каширского рынка в спальном районе города. Эта локация должна была стать точкой притяжения для жителей за счет общественных пространств — карманного парка, площади для встреч, спортивного хаба для тренировок и др. Бутик-квартал «Меридиан» — это пример редкого для страны сочетания двух видов комплексного развития — развития незастроенной территории и КРТ по инициативе правообладателя.
Для сравнения: в Екатеринбурге, который называют самым компактным городом миллионником, из четырех видов КРТ работает всего два — жилой и нежилой застройки.
Андрей Чернышов, заместитель директора департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга:
— КРТ незастроенной территории и КРТ по инициативе правообладателей не востребованы. Мы связываем это с высокой стоимостью строительства социальной и транспортной инфраструктуры. Комплексное развитие жилой застройки в первую очередь призвано решить вопрос ветхого жилого фонда. Сегодня у нас 379 домов со степенью износа от 70% — это 178 тыс. кв. метров жилья. К 2034 году количество таких домов возрастет до 2 тыс., и площадь ветхого фонда приблизится к 1 млн кв м.
Несмотря на то, что КРТ жилой застройки — одно из самых потенциальных направлений для улучшения городской среды, это еще и один из самых сложных и финансово тяжелых инструментов, отмечают эксперты.
Сергей Григорьев, директор по развитию «Группы Голос»:
— Большой объем расселения на стартовых очередях делает финансовую модель таких проектов неподъемной. Решением могло бы стать предварительное расселение за счет бюджета с дальнейшей поэтапной компенсацией со стороны девелопера, а также включение в границы КРТ несмежных территорий для улучшения экономики проекта и предварительный анализ стоимости выноса сетей и технологических присоединений. Это значительно облегчит финансовую модель, прежде всего потому, что у застройщика появляется стартовая площадка.
Еще один нерешенный вопрос, который пока тормозит развитие КРТ, — применение механизма на территориях индивидуального жилого строительства (ИЖС). По словам Максима Федорченко, большинство таких участков нуждается в реновации, но пока владельцы частных домов не имеют права проголосовать за включение своей территории в проекты КРТ.
Эту проблему подтверждают и девелоперы, которые не могут развивать территории, застроенные малоэтажными домами, но нуждающиеся в обновлении и современной инфраструктуре.
Сергей Григорьев:
— Проблема в том, что первая линия этих территорий застраивается, с точки зрения девелоперов, хаотично. А ведь с каждым новым объектом дальнейшее комплексное развитие становится менее привлекательным с финансовой точки зрения. При этом участки с низкой плотностью застройки могут сбалансировать экономику проектов КРТ.
Еще один момент, нуждающийся в развитии института КРТ, связан с возведением школ, детсадов, больниц. Сейчас в законодательстве нет четко прописанного распределения полномочий по финансированию и строительству социальной инфраструктуры, отмечает Федорченко.
По словам представителя Российского союза строителей, для решения этого вопроса нужно предпринять три шага:
- Муниципалитетам — принять адресные планы недостающих социальных объектов.
- Увеличить господдержку и субсидии на софинансирование строительства социальной и инженерной инфраструктуры.
- Возобновить мероприятия по строительству соцобъектов в рамках программы «Стимул».
Сергей Григорьев:
— Сегодня требования к строительству социальных объектов в рамках КРТ не учитывают демографическую ситуацию и ее изменение в городе. При утверждении документов по планировке территории используется фактическая наполняемость соцобъектов, хотя проекты реализуются минимум 3-5 лет. Одним из альтернативных вариантов может стать реконструкция действующих объектов, которая позволит «осовременить» их и увеличить емкость.
В ходе дискуссии спикеры также обозначили тренды комплексного развития территорий. Это цифровизация, многообразие и многофункциональность готового продукта.
Так, по мнению Сергея Григорьева, информация об участках на всей территории страны не общедоступна и разрознена. Это проблема для девелоперов, которые работают не только в домашнем регионе.
Застройщик считает, что решением могло бы стать создание единых геоинформационных систем. Это позволило бы наладить взаимодействие между участниками рынка и экономить время и силы компаний в рамках комплексного освоения территорий.
Второй тренд — многообразие. По словам Ольги Никитиной, благодаря КРТ в Челябинске повысилось разнообразие жилой застройки: увеличилась доля нежилых первых этажей, количество подземных и многоуровневых паркингов, впервые появились карманные скверы. Все это, считает архитектор, улучшает вид города и качество жизни в нем.
Третий тренд — многофункциональность итогового продукта. К этой цели сейчас и движется Екатеринбург, отметил представитель департамента архитектуры города.
Андрей Чернышов:
— Пока по инерции мы идем к тому, что в результате КРТ должно быть построено именно жилье. Это первостепенная задача, и такие проекты приносят больше прибыли. Однако, думаю, в будущем вектор сдвинется в сторону многофункциональных объектов — коммерции, спорта, туристических объектов, студенческих кампусов.
Подводя итоги, спикеры сошлись во мнении, что если совместными усилиями преодолеть существующие проблемы и сложности КРТ, то в будущем оно станет не просто инструментом, а образом жилищного строительства на десятилетия вперед.
Реклама. ООО «Группа Голос», golos.click, erid: F7NfYUJCUneP2WUTQ9Ki
