Важным фактором, который будет влиять на рынок недвижимости Екатеринбурга в 2020 году, останется переход к проектной схеме финансирования. Большая часть проектов, запущенных до введения новых правил, завершится в наступающем году. Новые дома нужно будет строить через эскроу-счета, за использование которых застройщикам придется платить. При этом обосновать траты и получить заемные средства смогут не все. В результате себестоимость строительства может значительно вырасти. Это скажется на стоимости или качестве квартир.
Риелторы отмечают, что сохранить цену квадратного метра можно будет за счет уменьшения издержек, то есть снижения качества инженерных и инфраструктурных решений: алюминиевая проводка, двери из «фольги», высота потолков 2,5 метра, оконные проемы под потолок, утеплитель из пенопласта и т. п.
«Если снизятся покупательские возможности, это также окажет влияние на рынок. Падение качества может выразиться в удешевлении всей линии материалов. Это может быть незаметно для покупателя, но скажется в процессе эксплуатации. Например, фасад здания выцветет, потеряет прежний вид уже через пять лет», – считает руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Идти ли на такую экономию, каждый из застройщиков будет решать самостоятельно.
«Для экономии средств выгоднее делать здание из газобетонных блоков. Это дешевле и быстрее, меньше нагрузка на каркас. Но по потребительским характеристикам блоки заметно уступают кирпичу. Звукоизоляция и устойчивость к перепадам температур у него лучше. Летом в кирпичных домах прохладнее, зимой – теплее. Поэтому мы решили не отступать от нашей стратегии – строить все дома из кирпича», – делится планами руководитель девелоперских проектов «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин.
Серьезного снижения качества работ, скорее всего, не произойдет. Многие небольшие застройщики, которые в первую очередь могли пойти на это, уйдут с рынка или будут поглощены крупными игроками. Начнут распродавать земельный банк, перейдут в генподряд. Компании будут укрупняться, чтобы снизить управленческие издержки, расходы на стройматериалы и строительно-монтажные работы.
«Люди хотят жить не просто в хорошей квартире, но и в хорошем дворе»
Укрупнение игроков и объединение их финансовых возможностей сделает заметным другой тренд – рост популярности комплексного подхода к развитию территории.
«Такие проекты нравятся покупателям больше, чем точечные. Когда люди приобретают жилье, они хотят жить не только в хорошей квартире, но и в хорошем дворе, и в хорошем районе», - объясняет Евгений Мордовин.
Застройщики готовы жертвовать прибыльными объектами, чтобы сделать территорию более интересной и востребованной для жителей.
«В новом жилом районе «Изумрудный бор», строящемся на севере Екатеринбурга, есть участок, где можно возвести апартаменты или торговый центр. Вместо этого мы хотим построить здесь школу. Уже прошли общественные слушания по изменению статуса земли на общеобразовательные цели. Рядом будут работать муниципальный детсад на 300 человек с ясельными группами, детские клубы и кружки. Для нас принципиально важно сделать жизнь в районе комфортнее», - объясняет Евгений Мордовин.
Тринадцать кварталов «Изумрудного бора»
Сильнее всего комплексный подход будет проявляться в квартальной застройке, на которую сегодня переориентируются все ведущие застройщики. Опыт пяти последних лет показал - квартиры в таких проектах продаются быстрее, за этим форматом будущее. Он позволяет еще на этапе проектирования продумать планировку жилых комплексов, насытить их необходимой инфраструктурой, сделать район полноценным, сбалансированным, комфортным для жизни.
Один из самых крупных подобных проектов в Екатеринбурге – строительство нового жилого района «Изумрудный бор» на севере города. На участке в 125 га «УГМК-Застройщик» возведет 13 кварталов с многоквартирными домами, двумя школами на 1100 и 1700 мест, детскими садиками, фитнесс-клубом с бассейном, поликлиникой, торговым центром Veer Mall.
Три миллиарда рублей на строительство этого и других жилых комплексов в Екатеринбурге компании предоставил «Сбербанк». Соглашение подписали в июле на «Иннопроме».
«Строительные проекты, которые реализует «УГМК-Застройщик», изменят Екатеринбург. Мы рады быть участниками этих масштабных процессов. Для этой компании наши кредитные линии не ограничены», - сказал председатель Уральского банка Сбербанка Владимир Черкашин.
В декабре 2019 г. будет введен в эксплуатацию первый 18-ти этажный дом жилого района «Изумрудный бор», а в период с 2020 по 2021 будет сдано ещё 3 дома – 22,25 и 30 этажей. Это 584 квартиры.
Строительство района ведется на пересечении улиц проспект Космонавтов и Шефская рядом с экологичной зоной, парком «Пышминские Озерки», а в 2020 году по территории района пройдет первая трамвайная линия, которая соединит Екатеринбург и Верхнюю Пышму.
«Для премиум-сегмента нужна насыщенная инфраструктура»
Комплексный подход будет популярен как в собственном жилье, так и в сегменте долгосрочной аренды. Один из примеров – «Екатеринбург-Сити» с уже построенной 52-этажной «Башней Исеть», единственным многофункциональным комплексом премиум-класса в Екатеринбурге. Владельцам и арендаторам апартаментов предлагают первый круглосуточный апарт-сервис на уровне пятизвездочного отеля: доставка еды в апартамент, специальные условия на посещения ресторана «Корова» и всех сервисов отеля Hayat Regency Ekaterinburg, прачечная, медицинская помощь (совсем скоро откроется медицинский кабинет прямо в самой «Башне Исеть») и др.
Для комплекса премиум-сегмента решено организовать насыщенную «инфраструктуру первого уровня». За 10 лет застройщик возведет в «Екатеринбург-Сити» почти 350 тыс. кв. м. пешеходных зон, скверов, кинотеатров, ресторанов, магазинов с доступным средним чеком. Высотные здания впишут в историческую застройку. Девелопер, по его словам, пытается найти точку равновесия между небоскребами и памятниками архитектуры, сохранить масштаб пешеходной улицы, воссоздать атмосферу Екатеринбурга конца XIX века.
«Мало построить объект, надо вдохнуть в него жизнь, сделать так, чтобы в нем было интересно. Люди, которые покупают резиденции, хотят жить в гуще событий: чтобы можно было провести переговоры, отдохнуть в клубе или позаниматься спортом, а затем зайти в лифт и вернуться в личные апартаменты», – объясняет Евгений Мордовин.
«Элитные ЖК Екатеринбурга не уступают столичным»
В будущем могут появиться новые примеры принятой в Екатеринбурге политики выноса промышленных производств из центра города. Ее жизнеспособность доказана.
На ВИЗе переезд предприятия «Уралкабель» и соединение проспекта Ленина с улицей Татищева освободило перспективную территорию фактически в центе города. Сейчас здесь строится ЖК «Нагорный» - архитектурная доминанта Верх-Исетского района. Комплекс бизнес-класса уже вошел в первую десятку рейтинга лучших ЖК области и в ТОП-50 жилых комплексов России по версии федерального портала ЕРЗ.РФ. В 2020 году строители сдадут первый из двух жилых домов высотой до 24 этажей.
Особенность ЖК – возможность во время строительства изменить метраж комнат по собственному проекту, большие окна, по площади сопоставимые с площадью квартиры, фитнесс-зал с бассейном 25 метров и ресепшн, который оформят в стиле люксовых пятизвездочных отелей: со вторым светом и потолками в десять метров высотой.
В элитном ЖК «Макаровский», заложенном на месте мукомольного завода на Олимпийской набережной, в 2020 году продолжат строить третью очередь. Екатеринбургский комплекс считается примером «правильного» строительства. В октябре на международном форуме 100+ Forum Russia «Макаровский» объявили лучшим высотным ЖК России по потребительским характеристикам. В декабре федеральный портал ЕРЗ.РФ вновь признал его лучшим жилым комплексом в Свердловской области и вторым в стране.
Жюри оценило собственную систему очистки воды, которую можно пить из-под крана, возможность индивидуальной перепланировки на этапе строительства, потолки высотой от 3 до 3,3 метров, фитнес-клуб крупнейшей мировой сети «Gold's Gym» площадью 3 800 кв. м., архитектурную подсветку фасада, в которой использовали идеи подсветки Версальского дворца в Париже.
«Элитные жилые комплексы Екатеринбурга сегодня не уступают классом, комфортом и набором опций столичным. Я специально ездил в Москву, изучал местные проекты класса «Люкс». Убедился: наши «Нагорный» и «Макаровский» не хуже, - рассказывает Евгений Мордовин.
«Сознательно отказались от массового продукта»
В ландшафтном дизайне в 2020 году будет усиливаться креативный подход. Последние годы в озеленении екатеринбургских новостроек активно используют дикоросы и декоративные злаковые культуры. В целом мода на них сохранится, но дизайнеры начнут больше экспериментировать. Сильнее всего это будет проявляться в домах бизнес- и элит-класса.
«Екатеринбург переполнен дикоросами. Из-за этого в нескольких последних проектах сознательно отказались от них - разработали новую для города концепцию. Двор ЖК «Нагорный» создаем в виде сада, который будет цвести с начала весны до конца осени. Высадим гипоалергенные растения. Они будут цвести долго и несколько раз за сезон менять цвет листьев. Получим двор с WOW-эффектом, постоянно меняющий цвет. Посадим деревья и кустарники с желтой, оранжевой, зеленой, красной корой. Зимой эти цвета будут интересно разбавлять белизну снега и зелень хвойных деревьев», - рассказывает генеральный директор «Территории ландшафтных решений GREEN PARK» Юлия Сорокина.
Во дворе ЖК «Макаровский» посадили кустарники - спирею, розу, гортензию, - и деревья - липы, ели, сирень, яблони и другие. Новая концепция доказала состоятельность. В августе 2019 года жилой комплекс получил еще одну награду: стал победителем городского конкурса «Мой город – мой дом» в номинации «Лучшее содержание дворовой территории».
