Арбитражный суд Свердловской области выдал 28.10.2019 Департаменту государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области исполнительный лист о запрете эксплуатации вышеуказанного здания, которое было фактически достроено в 2007 году за счет привлечения средств нескольких десятков субъектов предпринимательской деятельности в качестве делового офисного центра.
Как известно, введение в действие изменений в законодательство о защите участников долевого строительства вызвало и возмущение критиков, и, наоборот, мнения о том, что, наконец, проблемы «обманутых дольщиков» останутся позади.
Однако во многом такие изменения - это решение вопросов для обычных граждан, не участвующих в строительстве производственных и офисных помещений. Тот же, кто строит не только свой бизнес, но и помещения для него, сталкивается с гораздо более сложными и, порой, непреодолимыми препятствиями, решить которые в одиночку и без внимательного отношения к проблемам со стороны властей, не удается.
Иногда кажется, что предпринимательство в России, относящееся к сегменту микро, малого и среднего бизнеса, выживает только благодаря нечеловеческим усилиям, эксклюзивности продуктов или услуг, а также, чего греха таить, применению «серых» схем. Но в последнее время работу предпринимателей осложняют ещё и законодательные инициативы, действия властей и правоприменительная практика, которые, по задумке, должны были бы пойти на благо населения и бизнеса, а по факту иногда идут вразрез с интересами последних.
Помимо того, что уже активно муссируется в прессе (к примеру, имеющиеся вопросы по нестационарной торговле, увеличению кадастровой стоимости объектов недвижимости и расчету налога на имущества с 2020 года), бизнес стал все чаще страдать от последствий так называемого совершенствования законодательства и отсутствия продвижения его интересов в тех сферах, где, казалось бы, даже простому обывателю уже намного легче становится решать проблемы.
Так, упомянутая проблема «обманутых дольщиков» для граждан во многом решена посредством регулярного изменения и доработки Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», который, к сожалению, не распространяет своего действия на случаи инвестирования субъектами предпринимательской деятельности своих средств в строительство отдельностоящих объектов промышленного, делового или торгового назначения.
Очень поучительна и показательна история таких предпринимателей, решивших в недобрый час поучаствовать в строительстве делового центра, который планировалось реконструировать из недостроенного со времен СССР здания поликлиники завода "Уралстрансмаш" в городе Екатеринбурге.
Никто из нескольких десятков (!) поучаствовавших в строительстве своими денежными средствами дольщиков в период с 2003 по 2010 годы и не предполагал, что оформление заветных приобретенных за внесенные ими денежные средства квадратных метров затянется у некоторых дольщиков более чем на 15 лет.
Надо признать, что участники данного строительства испробовали за это время все: обращения в судебные органы, коллективные жалобы, обращения с жалобами и предложениями в Администрацию города Екатеринбурга, Госкорпорацию "Ростех", в структуру которой интегрирован завод "Уралтрансмаш", ну и как в последнее время принято - в Администрацию Президента и Генеральную прокуратуру. Как следствие - в судебном порядке по иску Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области был наложен запрет на эксплуатацию здания площадью более 5000 квадратных метров (решение Арбитражного суда Свердловской области по делу №А60-41065/2018), в которых, в числе прочего, завод "Уралтрансмаш" на протяжении последних 10 лет располагал свое заводоуправление.
Ну а права у участников долевого строительства на возведенные на их средства квадратные метры тем временем так и не возникли. И это несколько десятков лиц, оплативших постройку от 30 до 300 кв.м. офисных площадей построенного, но не сданного в эксплуатацию, делового центра.
Необходимо отметить, что данное строительство вовсе не было незаконным, и в момент заключения договоров долевого участия в строительстве имелись все разрешительные документы, что в том числе подтверждено судебными актами Арбитражного суда Свердловской области (дело №А60-5659/2015). Однако в какой-то момент предприятие Госкорпорации "Ростех" вдруг отказалось от идеи надлежащего завершения строительства делового центра и не стало признавать дольщиков как легитимных участников строительства, сославшись на неисполнение обязательств перед ним лица, ранее им же привлеченного для организации строительства - ЗАО «ВИП-Трейдинг». При этом еще решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.05.2015 по делу №А60-5659/2015, которое оставлено в силе двумя последующими судебными инстанциями, было установлено, что именно АО «Уралтрансмаш» лишило ЗАО «ВиП-Трейдинг» возможности как «…получить разрешение на строительство спорного здания, так и получить разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию…». Более того, судом установлено что «…являясь правообладателем как земельного участка, на котором происходит реконструкция объекта, так и самого незавершённого строительством объекта, АО «Уралтрансмаш» при наличии интереса в завершении строительства или прекращении неправомерных действий по возведению самовольного имел правовые возможности для активных действий. Вместе с тем, как следует из представленных суду судебных актов, АО «Уралтрансмаш» эксплуатирует объект и ограничивается оспариванием притязаний третьих лиц на него».
Относительно ЗАО «ВиП-Трейдиг» стоит сказать, что данная организация даже успела побывать в процедуре банкротства – возможно от желания избавиться от дольщиков, которые внесли свои деньги, позволившие завершить строительство советского недостроя. По непонятным причинам у ЗАО «ВИП-Трейдинг» вдруг не оказалось ни денег, ни имущества, позволивших бы финансировать процедуру банкротства (это при том, что по договору, заключенному между ЗАО «ВИП-Трейдинг» и "Уралтрансмаш", 60% построенного объекта должны были перейти к ЗАО «ВИП-Трейдинг», а затем к дольщикам).
Вопросы возмещения убытков обманутым дольщикам или регистрации помещений застройщиком и собственником земли никак не решаются ни в добровольном, ни в судебном порядке. Более того, некоторых владельцев помещений в спорном объекте, не имеющих никаких зарегистрированных прав на оплаченные квадратные метры, в настоящее время представляющие собой вполне обжитые офисы, попросту выгоняют из их же помещений, используя различные благовидные предлоги.
Отдельных слов заслуживает весьма своеобразная позиция судов в этом многолетнем и многостороннем конфликте: с одной стороны, суды полагают, что у дольщиков права на построенные помещения есть, с другой – делают не укладывающиеся в логику и теорию права выводы о возможности совершения ими сделок с так называемыми "объектами недвижимости", в не введенными в эксплуатацию здании и, следовательно, не допущенными к обороту. Имеются и отмененные по заявлению завода решения судов общей юрисдикции, которые признавали право собственности дольщиков на отдельно взятые помещения в объекте. И ни один судебный акт из нескольких десятков вынесенных на сегодняшний день, не ставит точку в многолетнем споре и фактически не восстанавливает права и законные интересы участников строительства! Юридическое агентство "ПАРАДИГМА" включилось в работу на стороне некоторых еще не сдавшихся участников строительства и надеется на то, что данный конфликт будет завершён, а права дольщиков защищены.
По нашему мнению, наилучшим выходом из сложившейся ситуации было бы получение поддержки от государственных органов в целях организации переговоров между уполномоченными государственными органами, АО «Уралтрансмаш», Корпорацией «Ростех» и дольщиками, направленных на слаженное совершение действий по вводу здания в эксплуатацию и последующей регистрации прав дольщиков на оплаченные ими помещения, а при выявлении несоответствия здания действующим нормативам – устранение таких нарушений, если они устранимы, в противном случае необходима компенсация понесённых дольщиками убытков.
Такой проблемный объект, к сожалению, не единственный в нашей области.
Хотелось бы надеяться, что проблемы предпринимателей, которые не идут в обход закона, а пытаются решить вопрос легитимно, будут замечены, а их права - защищены. Пока же обиженные таким несправедливым к себе отношением предприниматели обивают пороги в судах и административных инстанциях, что, в свою очередь, негативно сказывается как на инвестиционной привлекательности региона, так и на его экономике.
*Статья подготовлена на основании материалов судебных дел, рассмотренных арбитражными судами: №А60-38208/2012, №А60-16964/2014, №А60-18486/2014, №А60-5659/2015, №А60-6493/2015, №А60-49871/2016, №А60-19999/2018, №А60-20002/2018, №А60-41065/2018, №А60-45548/2018