Недвижимость остается одним из самых понятных активов для частного инвестора: у объекта есть конкретный адрес, площадь и сценарий использования. В отличие от биржевых инструментов цена недвижимости не меняется в режиме реального времени вслед за котировками, а сам объект может приносить доход от аренды.
Партнер консалтинговой компании Б1 Илья Сухарников относит недвижимость к защитным активам, менее подверженным колебаниям во время кризисов. При этом ее доходность зависит от конкретного объекта, баланса спроса и предложения и выбранной инвестиционной модели. Поэтому при выборе важно понимать, кто будет пользоваться недвижимостью и на каких условиях.
Логику вложений в недвижимость можно проследить по мере усложнения инвестиционной модели — от типовой квартиры до курортного объекта.
Для многих частных инвесторов отправной точкой становится типовая квартира — например, в спальном районе Екатеринбурга. Это понятный защитный актив, однако на доходность влияют конкуренция с похожими предложениями, периоды простоя и расходы на ремонт после смены жильцов. По оценке NF Group, в 2026 году сдаваемое в аренду жилье приносит в среднем 4–6% годовых.
Следующий уровень — коммерческая недвижимость, где уже требуется профессиональная экспертиза. Помещение площадью 30 кв. м может быть рассчитано на салон красоты, 100 кв. м — на офис юридической компании. Если выбранный формат не найдет спроса, владельцу придется искать другого арендатора или вкладываться в перепрофилирование.
Еще одна модель — курортная недвижимость, в том числе отельные апартаменты — объекты, рассчитанные на краткосрочное размещение гостей и переданные под управление профессионального оператора. В пятизвездочном сегменте Шерегеша, к которому относится «Шермонт», аудитория определена достаточно четко: это платежеспособные гости, которые приезжают на курорт ради отдыха. Частному инвестору не нужно самостоятельно искать арендаторов, организовывать заселение и заниматься эксплуатацией: эти задачи берет на себя управляющая компания. Если при сдаче квартиры собственник конкурирует с похожими предложениями, то здесь его номер становится частью единого гостиничного продукта: спрос на него формируют работа оператора и инфраструктура курорта — новые подъемники, рестораны и сервисы.
Как рынок отельных апартаментов сместился на курорты
В России рынок этого формата изначально развивался преимущественно в крупных городах, где спрос формировали туристы и командированные сотрудники. Со временем девелоперская активность начала смещаться в курортные регионы.
По данным NF Group, к середине 2025 года на курортные локации приходилось уже 63% проектного объема строящихся в России отельных апартаментов. Средняя площадь апартамента составляла 47 кв. м, средняя цена — 634 тыс. руб. за квадратный метр.
Курортный апартамент может приносить собственнику доход и от гостиничной эксплуатации, и за счет возможного роста стоимости самой недвижимости по мере развития курорта и появления новой инфраструктуры.
При этом доход от работы отеля не требует от собственника ежедневного участия в управлении объектом. Привлечением гостей, бронированием, обслуживанием и эксплуатацией занимается управляющая компания.
Передача операционных задач управляющей компании упрощает работу собственника. Итоговый результат при этом зависит и от самого объекта, и от его окружения: продолжительности сезона, транспортной доступности, туристического потока, конкуренции между отелями и наличия у гостей причин приезжать за пределами самых популярных дат. Поэтому при выборе локации важно оценить, насколько спрос зависит от одного сезона или вида отдыха.
Как Шерегеш становится круглогодичным
Шерегеш долгое время развивался прежде всего как горнолыжный курорт. Он одним из первых среди российских курортов открывает зимний сезон: кататься здесь можно с ноября до конца апреля. За сезон 2024/25 года в Шерегеше зафиксировали около 1,5 млн посетителей.
В последние годы туристический календарь постепенно выходит за пределы снежного сезона. Летом 2025 года Шерегеш принял рекордные 358 тыс. посетителей — на 35 тыс. больше, чем годом ранее. К 2035 году власти региона рассчитывают увеличить летний поток до 1 млн человек. Достичь этого показателя они планируют за счет развития самостоятельных сценариев летнего, семейного, оздоровительного и делового туризма.
Базой для развития новых туристических сценариев может стать уже сложившаяся география спроса. По данным Российского союза туриндустрии, почти 38% бронирований в Шерегеше приходится на жителей Москвы и Московской области, еще 23,5% — на Кузбасс, 12,7% — на Новосибирскую область. В числе других заметных рынков — Томская и Омская области, Санкт-Петербург, Красноярский край и Иркутская область.
Рост потока и расширение географии спроса постепенно меняют гостиничное предложение. В Шерегеше работают десятки небольших гостиниц, гостевых домов и апартаментов, тогда как сегмент пятизвездочных отелей долгое время оставался свободным. Одним из проектов, рассчитанных на эту аудиторию, стал курорт «Шермонт».
Первый пятизвездочный отель Шерегеша
Курортный комплекс «Шермонт» строится в секторе F у подножия горы Зеленой. Проект объединяет отели, а также горнолыжную, развлекательную и термальную инфраструктуру.
Первый отель комплекса ввели в эксплуатацию в конце 2025 года, а в январе 2026-го он начал принимать гостей. Весной отель прошел классификацию, получил категорию «пять звезд» и стал первым объектом такого уровня в Шерегеше.
Номерной фонд отеля включает 290 номеров. По данным компании «УГМК-Застройщик», помимо российских туристов, в отеле побывали путешественники из Армении, Белоруссии, Казахстана, Сербии и Китая.
Отель ориентирован на туристов из Сибири, Урала и Центральной России и рассчитан как на короткие поездки, так и на продолжительный отдых. Номера различаются по площади и вместимости: стандарт занимает 26 кв. м, улучшенный стандарт — 38 кв. м, полулюкс — 50 кв. м, люкс — 70 кв. м. Самые просторные варианты — двухуровневые пентхаусы площадью от 77 до 157 кв. м. Все номера видовые, интерьеры оформлены в стилистике скандинавского кантри, в отделке использована натуральная сосна.
Для инвестора выбор категории означает не только разный бюджет покупки. Компактные номера рассчитаны прежде всего на пары и индивидуальных путешественников, более просторные — на семьи и компании. Поэтому сравнивать лоты необходимо не только по площади и стоимости, но и по потенциальному спросу на каждую категорию.
Как гостиничный номер приносит доход
Покупатель гостиничного номера становится собственником недвижимости, но доход ему приносит не сам объект, а работа отеля. Номер необходимо регулярно сдавать, меняя тарифы вслед за спросом и поддерживая уровень сервиса. Все эти задачи берет на себя оператор.
В «Шермонте» отелем управляет собственная компания девелопера. «УГМК-Застройщик» использует в проекте опыт управления пятизвездочными «Хаятт Ридженси Екатеринбург» и «Сказкой Алтая», а также четырехзвездочным «Хаятт Плейс». Номерной фонд работает как единый гостиничный продукт: собственники не ищут гостей самостоятельно, а тарифы, продвижение и стандарты обслуживания контролирует один оператор.
Оператор формирует гостиничную выручку, а размер выплаты конкретному собственнику зависит от порядка ее распределения. В «Шермонте» действует котловая система: результат инвестора не привязан только к загрузке принадлежащего ему номера. При расчете учитывается работа общего гостиничного пула, что сглаживает разницу между более и менее востребованными категориями.
Как инфраструктура расширяет сезон
Инфраструктура в курортном проекте становится частью его финансовой модели: она создает разные поводы для поездки и помогает поддерживать загрузку в течение года.
Зимой главным источником спроса остается горнолыжный отдых. «Шермонт» расположен у трасс: на территории уже работают подогреваемый кресельный подъемник, собственная горнолыжная школа, лыжный клуб серебряного призера Олимпийских игр Александра Бессмертных, прокат Getski и магазин «Кант». Для хранения и подготовки снаряжения в отеле предусмотрены ски-румы. К сезону 2026/27 планируют запустить еще одну канатную дорогу — «Центральную».
В теплое время года зимний поток дополняют другие форматы отдыха: велопрогулки, экскурсии, пешеходные маршруты, детская площадка и открытые лаундж-зоны. Они рассчитаны на гостей, которые приезжают в горы ради природы, спокойного отдыха и смены обстановки.
Продлить сезон должен и термальный комплекс площадью 2,7 тыс. кв. м, который «УГМК-Застройщик» планирует ввести в ноябре 2026 года. В нем разместятся десять бань и саун, а также открытый всесезонный бассейн площадью 420 кв. м с водопадами и аквамассажем. Комплекс соединит первые два отеля «Шермонта» и сможет стать самостоятельным поводом для поездки в периоды, когда катание еще не началось или уже закончилось.
Еще один источник спроса, не привязанный к погоде, — деловые мероприятия. В отеле работают два конференц-зала на 80 и 115 человек и три переговорные комнаты вместимостью от восьми до 20 участников. Здесь можно проводить форумы, стратегические сессии и корпоративные выезды, совмещая рабочую программу с отдыхом. В «Шермонте» также работают ресторан на 182 места, караоке-бар Truff, банный комплекс и фитнес-зал с отдельной зоной для йоги и пилатеса.
Так «Шермонт» может работать с несколькими аудиториями: горнолыжниками зимой, семьями и самостоятельными туристами летом, участниками деловых мероприятий в течение года и гостями, для которых поводом для поездки становятся термы и отдых в горах.
Как меняется стоимость курортной недвижимости
Регулярные выплаты от гостиничной эксплуатации может дополнить рост стоимости самой недвижимости по мере развития курорта. По данным компании «УГМК-Застройщик», в 2023 году квадратный метр недвижимости в Шерегеше стоил в среднем около 230 тыс. руб. Сейчас средняя цена в новых проектах достигает 450 тыс. руб. за квадратный метр. Таким образом, за три года показатель вырос примерно в 2 раза.
Данные профессиональных консультантов показывают сопоставимый уровень цен. По подсчетам NF Group, осенью 2025 года средняя стоимость отельных апартаментов в Шерегеше составляла около 410 тыс. руб. за квадратный метр. Для сравнения: на Алтае — 510 тыс. руб., в Архызе — 600 тыс. руб., в Домбае — 740 тыс. руб., а в горном кластере Сочи — более 1,1 млн руб.
На фоне других крупных горных кластеров порог входа в Шерегеше пока остается ниже, хотя туристический поток уже сопоставим с показателями ведущих российских курортов. Для инвестора это возможность войти в локацию на этапе, когда ее гостиничная, развлекательная и транспортная инфраструктура продолжает развиваться.
Как проект оценивает профессиональное сообщество
Первые профессиональные награды «Шермонт» получил еще до запуска отеля — на этапе, когда эксперты могли оценивать прежде всего концепцию и позиционирование проекта. В 2022 году он победил в номинации «Лучший апарт-комплекс для жизни и инвестиций» премии Best for Life Design Award. В 2023-м «Шермонт» получил награду WOW Awards за бренд проекта и стал победителем конкурса «Бренд Кузбасса».
По мере реализации проекта его начали отмечать уже в специализированных номинациях, связанных с курортной недвижимостью и туризмом. В 2024 году «Шермонт» вышел в финал премии Urban сразу в двух категориях — «Лучшая курортная недвижимость премиум-класса» и «Лучший региональный комплекс премиум-класса». В 2025-м проект признали «Горнолыжным комплексом — открытием года» на федеральной премии Ski Business Awards, а по итогам летнего конкурса ТОП ЖК-2026 он занял первое место в номинации «Лучшая горнолыжная курортная недвижимость».
Для инвестора такая последовательность наград служит дополнительным внешним ориентиром наряду с финансовыми расчетами. Проект получил признание в нескольких сферах, от которых зависит результат курортной недвижимости: девелопменте, гостиничном бизнесе, брендинге и горнолыжном туризме. Именно на их пересечении формируются спрос на номера, выручка отеля и долгосрочная привлекательность самого объекта.
Денежные средства участников долевого строительства не привлекаются. Подробные условия управления активами, сведения об управляющей компании, документация и иная информация о проекте — на сайте.
Центр продаж «Шермонт»
Шерегеш, Гора Зеленая, ул. Весенняя, 62
+7 343 311 24 40
Центральный офис
г. Екатеринбург, ул. Олимпийская набережная, 9
+7 (343) 253-58-05
ООО «УК «ШЕРМОНТ». Выписка из единого реестра объектов классификации в сфере туристической индустрии С422026020382. Ссылка на запись: https://tourism.fsa.gov.ru/ru/resorts/hotels/330c78ac-fce9-11f0-bdac-a9d2e1f02072/about-resort.
Реклама. ООО «СЗ «УГМК-Застройщик», ИНН 6606019057, erid: F7NfYUJCUneVeSjGDmvt