Дефицит качественных офисов в Екатеринбурге можно описать двумя цифрами. В начале 2026 года в бизнес-центрах класса А свободными оставались только 1,8% площадей, а средняя ставка аренды за год выросла на 21% — до 3,3 тыс. руб. за квадратный метр в месяц.
За этими цифрами — более глубокое изменение спроса. Уральские компании переросли небольшие офисы в бизнес-центрах и при складах, но не перенесли центры управления в Москву. Теперь им нужны штаб-квартиры, где можно собрать руководство и ключевые подразделения. Однако предложение качественных офисов за этим запросом не успевает.
На этом фоне бизнес все чаще сравнивает дорожающую аренду с покупкой собственного офиса стоимостью в сотни миллионов рублей. Почему компании решаются на такие сделки при дорогих деньгах и за что готовы платить, РБК Екатеринбург рассказала руководитель отдела коммерческой и курортной недвижимости «УГМК-Застройщик» Алина Абакумова.
— Качественных офисов в Екатеринбурге не хватало и раньше. Почему спрос обострился именно сейчас?
— Потому что за последние годы изменился сам уральский бизнес. Многие компании вышли на федеральный рынок, открыли представительства в Москве и Санкт-Петербурге, но сохранили штаб-квартиры и центры управления в Екатеринбурге.
Пока компания небольшая, она может работать в трехэтажном здании, держать офис при складе или разместить подразделения по разным адресам. Но с ростом это становится проблемой: команды разобщены, руководству сложнее ими управлять, клиентов приходится принимать на промышленной площадке.
Примерно четыре года назад мы стали получать другой запрос. Бизнес искал уже не помещение, в котором можно расставить столы, а полноценную штаб-квартиру — единую площадку для руководства, ключевых подразделений и встреч с партнерами.
Накопившийся спрос стал заметен, когда мы открыли продажи офисов сначала в «Башне А», а затем в «Башне Б» в «Екатеринбург-Сити». Мы ожидали интерес со стороны бизнеса, но недооценили его масштаб.
«УГМК-Застройщик» возводит в «Екатеринбург-Сити» две 24-этажные офисные башни, расположенные друг напротив друга. Общий объем офисных площадей в них составит около 70 тыс. кв. м. Сдать оба здания планируют в 2028 году.
— Кто формирует спрос на офисы в башнях — компании, которые покупают их для себя, или инвесторы?
— В «Башне А» — почти исключительно компании, которым нужна собственная штаб-квартира. Около 92% покупок оформлены на юридические лица. Среди них есть и федеральные структуры, и местный бизнес. Есть и инвесторы, которые приобрели недвижимость исключительно как инвестицию: покупатели рассматривают недвижимость как способ сохранить капитал, но окончательный сценарий использования еще пока не определили.
В «Башне Б» состав покупателей более смешанный. Здесь больше екатеринбургских компаний среднего масштаба, а вместе с ними — инвесторов, которые рассматривают офис для последующей сдачи в аренду. Среди собственников есть адвокатские бюро, лизинговые компании, поставщики металлопроката, строительных материалов и промышленного оборудования, логистические компании.
При этом речь не идет о торговых точках. Производство и склады останутся на своих площадках, а в башни переедут собственники, руководство, финансовые и коммерческие подразделения. То есть компании переносят сюда центры управления бизнесом.
— Если компания смогла вырасти, управляя бизнесом из офиса при складе, зачем менять работающую модель?
— До определенного масштаба она действительно работает. Но затем офис перестает соответствовать самому бизнесу: подразделения оказываются разбросаны по разным адресам, управленческая команда остается на промышленной площадке, там же приходится принимать клиентов и партнеров. В какой-то момент это становится неудобно для всех — сотрудников, клиентов и собственника.
Для одних компаний переезд решает прежде всего управленческую задачу. Для других он становится частью репозиционирования. К нам приходили компании с окраин и из спальных районов, который одновременно меняли стратегию продаж, обновлял позиционирование и выходил в более высокий клиентский сегмент. Новая штаб-квартира должна была соответствовать этим изменениям.
Но одного престижного адреса для репозиционирования недостаточно. Если клиент не может припарковаться, а в здании негде провести переговоры — новый офис скорее подорвет заявленный уровень бизнеса, чем подтвердит его. Поэтому, чтобы переезд действительно работал на позиционирование компании, локация должна быть подкреплена инфраструктурой и сервисом.
— В «Екатеринбург-Сити» рядом строятся две офисные башни, но рассчитаны они на бизнес разного масштаба: в «Башне А» компании выкупают целые этажи под штаб-квартиры, в «Башне Б» — блоки в несколько сотен квадратных метров. Чем, кроме площади, различаются эти проекты?
— «Башню А» проектировали для крупных компаний, которым нужно собрать в одном месте руководство и ключевые подразделения. Один этаж занимает от 1,9 тыс. до 2,5 тыс. квадратных метров, и большинство покупателей приобретали его целиком.
Например, крупная федеральная финансовая организация займет несколько этажей общей площадью около 5 тыс. квадратных метров. Здесь разместится один из ее ключевых офисов в УрФО, включая клиентское подразделение. Мы вместе рассчитываем мощности, проектируем планировки и распределяем функции между этажами.
Крупному покупателю важно войти в проект еще во время строительства. Если ему нужна дополнительная электрическая мощность или особая конфигурация инженерных систем, мы можем это предусмотреть. В готовом здании компании пришлось бы подстраивать свои процессы под то, что технически возможно.
«Башня Б» возникла из запросов компаний, которым нравилась локация, но не требовалось 2 тыс. квадратных метров. Поэтому это не уменьшенная версия «Башни А», а более гибкий продукт для среднего бизнеса. Здесь можно приобрести блок площадью 250–500 квадратных метров, целый этаж примерно на тысячу или объединить несколько помещений. Компания может купить офис под нынешнюю структуру, а по мере роста — добавить площади рядом.
Некоторые покупатели уже используют две башни как части одной штаб-квартиры. Сначала они приобрели большой офис в «Башне А», а затем вернулись за помещением в «Башне Б». Одна компания разместит там отдельный офис директора, другим потребовались площади для новых подразделений.
— Что сейчас осталось в продаже?
— В «Башне А» — один этаж площадью около 2,5 тыс. квадратных метров. Это последний свободный лот.
Продажи в «Башне Б» начались менее года назад. Сейчас в продаже остаются 16 лотов: два этажа примерно по тысяче квадратных метров и более компактные помещения по 250–500 квадратных метров.
— Стоимость крупного офиса может составлять сотни миллионов рублей и даже превышать миллиард. Как бизнес финансирует такую покупку, не изымая всю сумму из оборота?
— Мы всегда идем на встречу и предлагаем гибкие условия. Например, беспроцентную рассрочку: бизнесу нет смысла сразу выводить из оборота всю сумму, когда оплату можно распределить на несколько лет. У нас были сделки примерно на 700 млн руб. и брони стоимостью больше миллиарда — при таких бюджетах график платежей составляется под конкретную компанию.
Второй инструмент, который мы предлагаем бизнесу, — банковское финансирование. Партнерский банк анализирует отчетность компании за три года, ее прибыль и долговую нагрузку, а затем определяет доступный объем кредита. Его можно сочетать с рассрочкой: если в определенный момент покупатель не хочет выводить деньги из оборота, часть очередного платежа закрывает банк. Один из наших клиентов уже воспользовался такой возможностью.
— В каком случае компании рациональнее купить офис, а не продолжать его арендовать?
— Все зависит от горизонта планирования. Если помещение нужно на два-три года и компания пока не понимает, как будет меняться ее штат, аренда дает больше свободы.
Покупка имеет смысл, когда бизнес рассчитывает работать в офисе долго и понимает, какая площадь ему потребуется. Тогда компания перестает зависеть от ежегодной индексации аренды и одновременно получает актив, который при изменении планов можно сдать, продать или передать другому подразделению.
Сейчас ставки аренды в «Сити» доходят до 3–3,5 тыс. руб. за квадратный метр в месяц и ежегодно индексируются. Если компания останется в офисе на 10–12 лет, за это время она заплатит арендодателю сумму, сопоставимую со стоимостью помещения. Но после покупки у бизнеса остается актив, а после аренды — только расходы. Это грубое сравнение: точная экономика зависит от стоимости отделки и финансирования, эксплуатационных расходов, налогов и условий конкретного договора.
— Первые офисы в «Екатеринбург-Сити» продавались от 170 тыс. руб. за квадратный метр. С тех пор цена на них выросла примерно в 2,5 раза. Что обеспечило такой рост?
— Главный фактор — себестоимость строительства. Материалы, оборудование, монтаж и рабочая сила сегодня стоят совершенно других денег. Когда мы принимали решение строить «Башню Б», экономика проекта уже заметно отличалась от той, с которой начиналась «Башня А».
При этом цену нельзя рассматривать отдельно от самого продукта. Мы ежеквартально сравниваем свои предложения с конкурентами, но стоимость квадратного метра — только отправная точка. Для покупателя важно, какой офис он сможет собрать за эти деньги: подходит ли ему площадь, как расположен шаг колонн, достаточно ли инженерных мощностей, можно ли изменить планировку, есть ли паркинг и кто будет управлять зданием после ввода.
— Планировки и инженерные характеристики можно оценить еще до сделки. Но как покупатель проверяет качество управляющей компании, если здание пока не введено?
— По тому, как она работает в уже готовых проектах. У части наших покупателей есть офисы в «Демидове», гастромолле «Главный», кто-то арендует помещения в проектах «УГМК-Застройщик», кто-то живет в домах под управлением нашей компании. Они уже знают, как быстро обрабатываются заявки, какие услуги доступны и насколько легко получить обратную связь.
Для покупателя крупного офиса это не второстепенный вопрос. Он вкладывает сотни миллионов рублей и не хочет после переезда обнаружить, что здание соответствует рендерам только внешне, а эксплуатационные проблемы приходится решать месяцами.
Поэтому многие клиенты возвращаются и рассматривают следующие проекты «УГМК-Застройщик». Они сами шутят, что это затягивает. Но за повторными покупками стоит не привязанность к бренду, а снижение риска: собственник заранее понимает, как здание будет работать после ввода.
— В Екатеринбурге почти нет офисных проектов сопоставимого масштаба. Где вы искали решения для организации потоков внутри башен?
— В московских бизнес-центрах. Там мы впервые обратили внимание на сервисные лифты. Когда видишь такое решение на плане, сначала думаешь: зачем зданию еще один лифт? Само оборудование стоит миллионы, к тому же приходится создавать дополнительные места общего пользования.
Но после запуска здания логика становится понятна. По нему постоянно перемещаются сотрудники управляющей компании и клининга, технические специалисты, рабочие, курьеры. Если для них не предусмотрен отдельный маршрут, они пользуются теми же входами и лифтами, что сотрудники офисов и люди, приехавшие на переговоры.
Особенно заметно это на доставках. В здании на несколько тысяч человек курьер — не редкий посетитель, а постоянный поток. Поэтому в башнях предусмотрены отдельные входы и зоны выдачи заказов: курьеры не должны бесконтрольно перемещаться по офисным этажам и ехать в одном лифте с клиентами.
Окончательный сценарий работы зоны мы определим после запуска: заказ можно будет забрать самостоятельно или получить через ресепшен. Но разделить маршруты необходимо еще при проектировании — после ввода здания добавить отдельный вход или лифт будет невозможно.
— Курьеры — только один из повседневных сценариев. Какие еще детали рабочего дня повлияли на устройство башен?
— Например, возможность ненадолго сменить рабочую обстановку, не покидая здания. В московских бизнес-центрах мы наблюдали, как сотрудники банков и IT-компаний используют террасы: выходят туда с ноутбуком, проводят встречи, устраивают небольшие мероприятия.
Для Екатеринбурга эта идея казалась спорной — хорошая погода у нас далеко не круглый год. Но в «Башне Б» помещения с террасами начали покупать одними из первых. Всего предусмотрено три таких этажа, и собственники уже решают, как использовать открытые пространства в том числе вне сезона.
У нас есть похожий опыт в другом офисном проекте. Собственник одного из этажей оборудовал на крыше стеклянную беседку, открытую площадку и мини-гольф. Сотрудники действительно ими пользуются — пространство оказалось не декорацией для презентации, а частью офиса.
Помимо этого, мы учли запрос на поддержание ресурсного состояния резидентов. Так в «Башне А» появится фитнес-рум. Он позволяет тренироваться прямо в деловом центре, экономя время на дорогу до спортзала и легко встраиваясь в рабочий график. Гастрономическая инфраструктура также работает на этот сценарий, объединяя все форматы визита — от утреннего кофе с собой до торжественных ужинов на 300 гостей.
Кроме того, поиск парковочного места в башнях облегчит система индикации: водитель сразу увидит, куда ехать, а не станет кружить по этажам. Мы уже тестировали такое решение в гастромолле «Главный», и теперь доработали его для офисных зданий.
— Индикация поможет быстрее найти место — при условии, что оно вообще есть. В башнях суммарно смогут работать 5 тыс. человек. Хватит ли паркинга и инфраструктуры «Екатеринбург-Сити» при такой нагрузке?
— Любой бизнес при выборе офиса сегодня оценивает наличие паркинга. Приоритетно местами обеспечиваются собственники компаний, топ-менеджмент и ключевые специалисты. Также мы предусмотрели гостевой паркинг: он рассчитан на клиентов, партнеров и курьерские службы, чтобы операционная деятельность резидентов не зависела от городской уличной сети. Но обеспечить пять тысяч человек индивидуальными машино-местами нереалистично для любого делового центра такого масштаба.
Представители бизнеса знают наше главное инфраструктурное преимущество — это расположение. «Екатеринбург-Сити» находится в ядре города, сюда сходятся все главные транспортные артерии, благодаря которым команда может легко добраться до офиса на любом виде общественного транспорта или такси.
При этом заселение будет постепенным и может занять несколько лет. К этому времени продолжит развиваться сам квартал. В «Башне А» будут собственные кафе, ресторан, фитнес-пространство и площадки для мероприятий. В «Башне Б» — кофейня. Рядом уже работают гастромолл «Главный», отель «Хаятт Ридженси», музеи, театр и др.
Раньше офис проектировали вокруг квадратных метров. Теперь мы проектируем весь рабочий день человека: где он поест, как получит доставку, сможет ли выйти с ноутбуком на воздух и сколько времени потратит на парковку.
— Если смотреть на проект стратегически: многие компании сегодня выбирают удаленку или гибкие сервисные офисы. Почему для бизнеса покупка недвижимости именно здесь — это не просто решение размещения команды?
— Успех любого бизнеса фундаментально зависит от места его базирования. Екатеринбург вступает в клуб мировых столиц, где деловая активность концентрируется в едином Сити — Лондоне, Дубае, Москве. И эта локация по определению неповторима. В центре Екатеринбурга физически больше нет площадок такого масштаба с такой транспортной доступностью и инженерным потенциалом. Земля в историческом ядре имеет конечный предел.
Поэтому приобретение офисов в «Башне А» и «Башне Б» сейчас — это фиксация стоимости актива на этапе активного развития проекта. Локация уникальна, ее невозможно повторить или расширить. Со временем этот дефицит будет только толкать цены вверх. Мы видим это на примере Москвы-Сити, где стоимость квадратного метра за годы реализации выросла кратно. Бизнес получает не просто место для работы, а ликвидный инструмент, который будет дорожать вместе со статусом всего квартала.
Подробности о проекте можно узнать на сайте ugmkstroy.ru
Центр продаж: г. Екатеринбург, Олимпийская набережная, 9
Тел: +7 932 11 700 86
Реклама. ООО «СЗ «УГМК-Застройщик», ИНН 6606019057, erid: F7NfYUJCUneVdx59meFy