Еще несколько лет назад апартаменты воспринимались как «экзотика» рынка недвижимости — формат между жильем и гостиницей, который вызывал больше вопросов, чем доверия. Сегодня ситуация изменилась: апартаменты постепенно становятся самостоятельной категорией недвижимости и одновременно инвестиционным инструментом.
Гибкие форматы использования, уникальные локации, отельный сервис и возможность получать доход от аренды сделали этот тип недвижимости востребованным среди инвесторов.
Мы посмотрели, как сегодня устроены проекты апартаментов в разных регионах России — в Свердловской и Челябинской областях, горнолыжном Шерегеше и на Южном берегу Крыма — и за счет чего они работают как пространство для отдыха и инвестиций.
Свердловская область. Baden Family
Baden Family развивает сеть термальных курортов в туристически востребованных локациях Урала и России. Проекты появляются в природных зонах — у озер, рек и лесных массивов — и постепенно формируют самостоятельные точки притяжения с круглогодичным туристическим потоком.
География проектов Baden Family уже охватывает Свердловскую область, где работают «Баденленд», «Баден-Баден Уктус», «Баден-Баден Реж», «Фабрика отдыха» и «Баден-Баден Таватуй», а также Челябинскую область, где расположены «Баден-Баден Еткуль» и «Тургояк Резорт».
Курорты Baden Family строятся по модели апарт-отеля: номера продаются частным инвесторам, а после запуска комплекса компания сама управляет гостиницей. Она берет на себя всю операционную работу — от маркетинга и ценообразования до заселения гостей и обслуживания. Владелец, по сути, получает готовый арендный бизнес и пассивный доход, не участвуя в ежедневном управлении.
Формат ориентирован прежде всего на частных инвесторов, которые рассматривают недвижимость как инструмент дохода, но при этом хотят сохранить возможность личного отдыха. Поэтому модель проектов гибридная: апартаменты приобретаются как инвестиционный актив, однако собственник может использовать их и для проживания в выбранные периоды.
Апартаменты передаются собственникам полностью готовыми: с отделкой, мебелью и техникой. Покупатель получает номер, который уже подготовлен для размещения гостей и не требует дополнительных вложений в оснащение. Ключевой элемент курортной модели — всесезонная инфраструктура, которая обеспечивает постоянный поток гостей.
Якорем туристического трафика выступают термальные комплексы с уличными и внутренними бассейнами, банными зонами и SPA-пространствами. Дополняют инфраструктуру рестораны, места отдыха, спортивные и детские пространства.
Каждый объект проектируется как самостоятельный курорт с собственной средой для отдыха и оздоровления. Доходность таких проектов формируется из двух источников. Первый — операционный доход от сдачи апартаментов в аренду, который может составлять 10–12% годовых. Второй — рост стоимости недвижимости: по мере реализации проекта и развития курортной инфраструктуры цена может увеличиваться до 20%.
Спрос поддерживает развитие внутреннего туризма и ограниченное предложение курортной недвижимости. Базовая стоимость квадратного метра в проектах Baden Family начинается от 232 тысяч рублей, что формирует сравнительно невысокий порог входа по сравнению с недвижимостью в крупных городах.
«В текущей рыночной ситуации курортные апартаменты стали самостоятельным инвестиционным сегментом. Мы видим устойчивый спрос на загородный и оздоровительный отдых, а также растущий интерес частных инвесторов к управляемым доходным моделям. Курортные апартаменты — это гибридный продукт: актив, который приносит доход и при этом остается пространством для личного использования», — объясняет коммерческий директор Baden Family Илона Усенко.
Акватермальный курорт «Баденленд». ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ББ-УРАЛ», ИНН: 6679105886, Реализуется по предварительному договору купли-продажи.
Термальный курорт «Фабрика отдыха». Индивидуальный предприниматель Никифорова Маргарита Васильевна ОГРНИП: 321665800097938. Реализуется по договорам купли-продажи.
Термальный курорт «Панорама». Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик — «Уральские горячие источники» ИНН: 4501192928 Реализуется по договорам долевого участия по 214 ФЗ
Термальный курорт «Баден-Баден Таватуй». Общество с ограниченной ответственностью «СИНТЕЗАКТИВ» ИНН: 6682005377. реализуется по договорам-купли-продажи.
Термальный курорт «Тургояк Резорт». Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Тургояк-Резорт». ИНН: 7415108124 реализуется по договорам долевого участия по 214 ФЗ
Термальный курорт «Баден-Баден термы Еткуль». Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик БАДЕН-БАДЕН Екатеринбург» ИНН: 4501191699. Реализуется по договорам купли-продажи и предварительной купли-продажи/Индивидуальный предприниматель Кононова Ольга Олеговна ИНН: 745208139284. Реализуется по договорам купли-продажи.
Термальный курорт «Баден-Баден термы Реж». Общество с ограниченной ответственностью Торгово — Строительная Компания «Эверест» ИНН: 4501170900/Индивидуальный предприниматель Кононов Евгений Викторович ОГРНИП 316450100070348
Шерегеш. Всесезонный курорт «Шермонт»
Курорт «Шермонт» строится в одном из самых известных горнолыжных центров России — и является частью комплексного развития территории, предполагающего создание всесезонного туристического кластера федерального уровня.
«Шермонт» предполагает развитие территории у подножия горы Зеленая в Шерегеше. На площади 427 гектаров планируется строительство 35 отелей на 7 500 номеров, создание термального комплекса с подогреваемыми бассейнами под открытым небом, а также формирование пространств для отдыха, развлечений и событийных мероприятий.
Проект ориентирован прежде всего на инвесторов, рассматривающих недвижимость как инструмент дохода. Отельные апартаменты сочетают в себе элементы гостиничного бизнеса и традиционной аренды: собственник может получать доход от сдачи номера через управляющую компанию и при этом использовать его для личного отдыха.
Интерес к таким инвестициям поддерживает рост внутреннего туризма. По данным отраслевой статистики, за январь–ноябрь 2025 года число туристических поездок по России достигло 82,9 млн — это на 5% больше, чем за аналогичный период предыдущего года.
Апартаменты в «Шермонте» представлены в разных форматах — от компактных юнитов площадью 24–38 кв. м до просторных апартаментов от 70 кв. м. В линейке есть стандартные номера, улучшенные категории, полулюксы, люксы и пентхаусы, что позволяет инвестору выбрать объект в зависимости от бюджета и стратегии.
Ключевую роль в инвестиционной модели играет курортная инфраструктура, которая обеспечивает постоянный поток гостей. В первом пятизвездочном отеле уже работают караоке-клуб TRUFF и панорамный двухуровневый ресторан с террасой. Для гостей предусмотрены фитнес-зал и SPA с банным комплексом, детская комната, а также конференц-залы для деловых мероприятий.
Для любителей горнолыжного спорта в отеле оборудованы ski-room, прокат снаряжения и магазин спортивной одежды. Курорт расположен рядом с шестиместной канатной дорогой «Шермонт», что обеспечивает быстрый доступ к трассам.
Кроме того, здесь открыты новые маршруты протяженностью около 4 км, связывающие соседние сектора курорта. Для гостей также работает горнолыжная школа и лыжный клуб призера Олимпийских игр Александра Бессмертных.
Развитие проекта продолжается: запуск второго отеля запланирован на сезон 2026–2027 годов, в сентябре 2025 года началось строительство третьего, а также получено разрешение на возведение четвертого.
Работу курорта и апартаментов обеспечивает централизованная система управления, которую берет на себя профессиональная управляющая компания. Девелопер проекта — «УГМК-Застройщик» — имеет опыт работы в гостиничной индустрии: под управлением компании находятся отели «Хаятт Плейс»4*, «Хаятт Ридженси»5*, а также премиальные отели в Горном Алтае и Шерегеше.
За три года реализации проекта стоимость недвижимости выросла на 108%. Если в 2023 году средняя цена квадратного метра составляла 207 тыс. рублей, то в 2026 году она достигла 431,5 тыс. рублей.
В проекте действует котловая система распределения дохода: прибыль от работы отеля распределяется между собственниками равномерно, независимо от загрузки конкретного номера. Такая модель позволяет сгладить сезонные колебания.
По оценкам девелопера, доходность апартаментов без учета роста стоимости недвижимости может составлять 8–12% годовых, а срок окупаемости — около 10–12 лет.
«Запуск «Шермонта» происходит на фоне роста внутреннего туризма. Многие путешественники переориентировались на отдых внутри страны и ищут новые направления. Шерегеш становится одним из таких центров: здесь развивается инфраструктура, сервис и гастрономия. В этих условиях курортные апартаменты можно рассматривать как инвестиционный продукт, который сочетает доходность и возможность личного использования», — отмечает генеральный директор компании «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин.
Курорт-отель «Шермонт». ООО «СЗ «УГМК-Шерегеш». ИНН 6678102096. Реализуется по инвестиционным договорам и договорам купли-продажи.
Челябинская область. Всесезонный курорт «ФанПарк»
На фоне растущего спроса на отдых внутри страны инвесторы все чаще обращают внимание на локальную рекреационную недвижимость. Один из таких проектов — всесезонный курорт «ФанПарк», который строится на западном берегу Шершневского водохранилища в Челябинске. Здесь можно приобрести сервисные апартаменты с возможностью получения пассивного дохода от аренды круглый год. Застройщик проекта — федеральный девелопер «АПРИ», реализующий курорт как часть стратегии развития рекреационной недвижимости в регионах России.
«ФанПарк» занимает 63,3 гектара и объединяет инфраструктуру для отдыха в любое время года. На территории курорта строятся аквапарк, парк аттракционов, горнолыжный комплекс, искусственная волна для круглогодичного серфинга и яхт-клуб.
Апартаменты размещаются в двухэтажных урбан-виллах, расположенных рядом с разными функциональными зонами комплекса — у аквапарка и пляжа, у горнолыжного комплекса или рядом с яхт-клубом. Такой формат обеспечивает более приватное размещение гостей и позволяет выбирать место проживания в зависимости от сценария отдыха. В проекте также предусмотрены тематические виллы в стилистике хоккейного клуба «Трактор» — одного из символов Челябинска и партнера проекта.
Проект ориентирован сразу на две аудитории — гостей курорта и частных инвесторов, рассматривающих сервисные апартаменты как инструмент арендного дохода. Апартаменты передаются в управление единой управляющей компании, работающей по стандартам федерального оператора. Все процессы — от загрузки и ценообразования до бронирования, эксплуатации и сервиса — выстраиваются централизованно.
Инвестиционная привлекательность проекта во многом связана с его локацией. «ФанПарк» находится в получасе езды от центра Челябинска и аэропорта. В радиусе 500 километров проживает около 15 млн человек — это потенциальная аудитория коротких поездок и семейного отдыха.
Формат всесезонного курорта позволяет поддерживать стабильный поток гостей в течение года. Летом здесь работают водные аттракционы и пляжная инфраструктура, зимой — горнолыжные трассы, а в межсезонье спрос поддерживают семейный отдых, короткие поездки на выходные и события внутри комплекса.
Ключевую роль в экономике таких проектов играет централизованное управление. За загрузку апартаментов, ценообразование, эксплуатацию и сервис в «ФанПарке» отвечает федеральный оператор отельной сети, что делает модель владения для собственников более понятной и прогнозируемой по сравнению с самостоятельной сдачей недвижимости.
«Успех «ФанПарка» кроется в качестве управления апартаментами и всем комплексом по стандартам федерального оператора. Важно, чтобы многофункциональным проектом управляла единая компания, а не разрозненные инвесторы: это обеспечивает целостный клиентский опыт и максимальную доходность актива», — отмечает председатель совета директоров АПРИ, девелопера проекта, Алексей Овакимян.
Всесезонный курорт «ФанПарк». ПАО «АПРИ». ИНН: 7453326003. Реализуется по договорам долевого участия по 214 ФЗ
Крым. Апарт-комплекс «Крымская Резиденция»
Апарт-комплекс «Крымская Резиденция» расположен в курортном городе Алушта на Южном берегу Крыма. Проект относится к сегменту курортной недвижимости бизнес-класса и задуман как современная среда для отдыха, проживания и инвестиций в арендный бизнес. Новая архитектурная доминанта города находится в пешей доступности от набережной Алушты и ключевых туристических локаций Южного берега Крыма.
Архитектурная концепция проекта предусматривает строительство десяти корпусов с панорамным остеклением и видами на Черное море, Крымские горы и панораму Алушты. Уже введены в эксплуатацию и заселены семь корпусов, завершение строительства всего комплекса запланировано на четвертый квартал 2026 года.
В комплексе представлены разные форматы недвижимости — от компактных студий до просторных многокомнатных апартаментов. Во всех апартаментах предусмотрены собственные видовые террасы. Такой диапазон площадей позволяет проекту работать сразу с несколькими категориями покупателей.
Основная аудитория комплекса — инвесторы, приобретающие недвижимость для сдачи в аренду, а также покупатели курортной недвижимости для личного отдыха. Многие собственники используют апартаменты в гибридной модели: часть времени они проводят здесь сами, а в остальной период недвижимость приносит доход от краткосрочной аренды.
Одним из ключевых преимуществ проекта остается его локация. Южный берег Крыма традиционно входит в число самых популярных туристических направлений региона. Близость моря, мягкий климат и развитая курортная инфраструктура формируют устойчивый спрос на размещение в течение туристического сезона.
На территории комплекса формируется собственная инфраструктура для отдыха и досуга. Здесь предусмотрены лаунж-зоны, благоустроенная территория, рестораны и кафе, площадки для барбекю, спортивные и детские пространства, а также прогулочные зоны. Строится собственный торговый центр с кинотеатром — он станет первым торговым центром на Южном берегу Крыма. Весной на территории начинает работу медицинский центр. Центральным элементом курортной среды станет аквазона с зеркалом воды более 1000 квадратных метров, запуск которой запланирован к началу курортного сезона 2026 года.
Управление апарт-комплексом осуществляет собственная управляющая компания. Она отвечает за техническое обслуживание зданий, безопасность территории, уборку и поддержание инфраструктуры. В ее структуру также входит апарт-отель «Крымская Резиденция»: собственники могут передать апартаменты в доверительное управление для получения арендного дохода. Его размер начинается примерно от 1,7 млн рублей в год.
С инвестиционной точки зрения апартаменты в «Крымской Резиденции» рассматриваются как инструмент получения дохода от аренды и одновременно как актив с потенциалом роста стоимости. Курортная локация района Профессорский уголок, туристический поток и развитая инфраструктура создают условия для стабильного спроса на краткосрочную аренду. Благодаря этому апартаменты могут использоваться как гибкий формат недвижимости — и для личного отдыха, и как инвестиционный актив.
Апарт-комплекс «Крымская Резиденция». ООО «ИНТЕЛЛЕКТ 360». ИНН 9729341598. Реализуется по договорам долевого участия по 214 ФЗ
Реклама. ООО «УК «БАДЕН ГРУПП». ИНН 6677009016, erid: F7NfYUJCUneTVT3WkgsX; ООО «СЗ «УГМК-Шерегеш». ИНН 6678102096, erid: F7NfYUJCUneTVT3WkgsY; ПАО «АПРИ». ИНН 7453326003, erid: F7NfYUJCUneTVT3WkgsZ; ООО «ИНТЕЛЛЕКТ 360». ИНН 9729341598, erid: F7NfYUJCUneTVT3Wkgsa