Развитие инфраструктуры и рост туристических потоков создают устойчивый спрос на этот формат недвижимости.
На фоне высокой волатильности финансовых рынков и нестабильности традиционных инвестиционных активов, таких как акции, облигации и криптовалюты, инвесторы ищут надежные способы сохранения и приумножения капитала.
Депозиты, несмотря на текущие высокие процентные ставки (20–22%, в отдельных случаях до 24%), обладают ограниченной инвестиционной привлекательностью. В 2024 году введен налог на доходы по вкладам: 13% для сумм до 5 млн рублей и 15% — для превышающих этот порог. В результате реальная доходность после налогообложения оказывается значительно ниже, снижая конкурентоспособность банковских инструментов.
Рост инфляции и неопределенность в денежно-кредитной политике вынуждают инвесторов искать более устойчивые инструменты для диверсификации портфелей. В этих условиях недвижимость становится ключевым элементом стратегии сохранения капитала, обеспечивая баланс между доходностью и стабильностью.
Смена инвестиционного фокуса: от жилой к коммерческой недвижимости
В последние годы инвесторы все чаще делают выбор в пользу коммерческой недвижимости, отходя от традиционного сегмента жилого рынка. Особенно заметен рост интереса к сервисным и отельным апартаментам — инвестиционному инструменту, широко распространенному за рубежом, но относительно новому для российского рынка.
Главным драйвером этого тренда стал стремительный рост внутреннего туризма. В 2024 году число туристических поездок внутри страны достигло рекордных 80 млн, что на 11% превышает показатели предыдущего года. Согласно прогнозам, к концу 2025 года этот показатель вырастет до 92 млн.
Что это значит для инвесторов?
На фоне растущего туристического потока сервисные апартаменты становятся востребованным инвестиционным активом, обеспечивающим стабильную доходность. Этот сегмент привлекает как институциональных рантье с крупными портфелями недвижимости, так и частных инвесторов, ищущих надежные и ликвидные вложения.
Одним из ключевых преимуществ сервисных апартаментов является их высокая операционная эффективность. По сути, это готовые гостиничные номера, приобретенные частными инвесторами и сдаваемые в аренду через профессиональные управляющие компании или отельных операторов. В отличие от традиционных квартир, такие объекты требуют минимального участия владельца в управлении, что снижает инвестиционные риски и упрощает администрирование актива.
Дополнительным фактором привлекательности служит развитая инфраструктура и гостиничный сервис. Этот формат удобнее для туристов, чем классическая аренда квартир, что способствует стабильной заполняемости объектов и росту спроса.
По данным CORE.XP, в начале 2024 года спрос на сервисные апартаменты в России удвоился, что свидетельствует о растущем интересе со стороны инвесторов. Основным драйвером остается развитие внутреннего туризма, формирующего устойчивый поток арендаторов и повышающего ликвидность этого сегмента недвижимости.
Какова доходность таких вложений?
Сервисные апартаменты привлекают инвесторов гибкостью форматов: на рынке представлены как компактные лоты (20–40 кв. м), так и просторные объекты площадью 100 кв. м и более. Это позволяет выбирать оптимальную стратегию вложений в зависимости от капитала и инвестиционных целей.
Одним из главных преимуществ является ценовая доступность сервисных апартаментов по сравнению с жилой недвижимостью. При этом возможность передать объект в управление профессиональной компании избавляет инвестора от операционных задач и обеспечивает стабильный поток арендных платежей.
Для сравнения, средняя доходность от долгосрочной аренды квартиры в традиционном сегменте недвижимости составляет около 3% годовых. Однако собственник несет значительные издержки, включая ремонт, поиск арендаторов и управление дебиторской задолженностью. В отличие от этого, средняя операционная доходность сервисных апартаментов достигает 11% годовых, а профессиональный оператор берет на себя все аспекты эксплуатации, включая маркетинг, заселение и обслуживание номеров.
В премиальном сегменте или в локациях с высокой туристической активностью доходность может достигать 15% годовых, что делает сервисные апартаменты одним из самых привлекательных инвестиционных инструментов на рынке коммерческой недвижимости.
Во что вложить деньги?
При выборе сервисных апартаментов одним из главных критериев является расположение объекта. Оптимальными для инвестиций считаются локации с развитой туристической инфраструктурой, высоким уровнем заполняемости и устойчивым спросом.
Россия предлагает широкий выбор туристических направлений, каждое из которых обладает уникальным инвестиционным потенциалом. В 2024 году лидерами по спросу на размещение стали:
- Краснодарский край. Курорты Черноморского побережья — Сочи, Анапа и Геленджик — традиционно остаются наиболее востребованными направлениями. В 2024 году на эти локации пришлось 59% от общего числа бронирований туров.
- Крым.
- Санкт-Петербург.
- Шерегеш. Один из самых динамично развивающихся горнолыжных курортов страны. В 2024 году спортивно-туристический комплекс «Шерегеш» посетили 2,06 млн туристов — на 7% больше, чем в предыдущем сезоне. Курорт особенно востребован среди гостей из Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска, Свердловской и Тюменской областей, Алтайского края и ХМАО. По данным аналитиков МегаФона, интерес к локации продолжает расти, чему способствует развитие инфраструктуры и расширение спектра туристических активностей.
Горнолыжные курорты России продолжают трансформацию в круглогодичные туристические центры. По данным туроператоров FUN&SUN (ex TUI) и сообщества «Большая страна», спрос на такие локации растет не только среди любителей зимнего отдыха, но и среди туристов, предпочитающих активное времяпрепровождение в горах в любое время года.
В рамках стратегии развития Шерегеша до 2035 года запланированы масштабные инвестиции в инфраструктуру. Проект предусматривает строительство новых гостиничных комплексов, расширение горнолыжных трасс и улучшение транспортной доступности. Ожидается, что эти меры позволят увеличить туристический поток до 3,4 млн человек в год, что значительно повысит инвестиционную привлекательность региона, в том числе для вложений в сервисные апартаменты.
Одним из самых значимых инвестиционных проектов региона стал курорт «Шермонт», предлагающий новый формат размещения в сервисных апартаментах. Этот проект, реализуемый в рамках развития спортивно-туристического комплекса «Шерегеш», является крупнейшим в России по объему инвестиций и территории строительства.
Курорт «Шермонт»: крупнейший инфраструктурный проект Шерегеша
Реализация проекта рассчитана на пять этапов и продлится до 2042 года. В его рамках создадут экосистему современных апарт-комплексов и гостиниц в стиле альпийского шале, общественных пространств формата Apres Ski, а также собственной горнолыжной инфраструктуры, расположенной всего в 40 метрах от резиденций.
Развитие «Шермонта» увеличит номерной фонд курорта на 7 500 номеров, а общая площадь объектов гостиничного обслуживания составит 600 тыс. кв. м. После завершения проекта туристический поток в Шерегеше может достичь 5,4 млн человек в год, что укрепит позиции курорта как крупнейшего горнолыжного кластера страны.
На данный момент в «Шермонте» уже строятся два пятизвездочных апарт-отеля общей вместимостью 630 номеров, предлагающие широкий выбор объектов для инвестиций — от компактных студий до просторных апартаментов с панорамными видами на горы.
Для повышения туристической привлекательности объекты будут оснащены развитой инфраструктурой, включающей: панорамный двухуровневый ресторан с террасой и детским клубом; караоке-бар и лаунж-зоны для вечернего отдыха; фитнес-клуб и spa-центр с полным спектром услуг для гостей, торговые пространства, включая премиальные магазины и сервисные зоны.
Операционное управление гостиничными комплексами осуществляет «УГМК-Застройщик» — компания с подтвержденной экспертизой в девелопменте и гостиничном сегменте. Под ее управлением уже находятся отели Hyatt Regency и Hyatt Place, что гарантирует высокий уровень сервиса.
Управляющая компания берет на себя полный цикл обслуживания объектов, включая обеспечение безопасности и комфортного проживания гостей, формирование клиентского трафика, управление заполняемостью, регулярные реновации и поддержание стандартов качества, юридическое сопровождение, регистрацию гостей и решение операционных вопросов.
Концепция развития территории также предусматривает создание взаимодополняющей инфраструктуры, обеспечивающей высокий уровень комфорта для резидентов и гостей курорта. В распоряжении отдыхающих будут: термальный комплекс с бассейном, фитнес-зона, конгресс холл с залом на 500 человек, spa-центр, рестораны, бары, кафе, ski-room с индивидуальными шкафчиками для хранения оборудования, а также образовательные центры для детей и школьников. Все объекты свяжет единая пешеходная улица протяженностью 2,5 км с центральной площадью курорта.
Комплексный подход к развитию инфраструктуры и эффективная операционная модель управления делают «Шермонт» стратегическим объектом для инвестиций, обеспечивающим стабильную доходность и высокую ликвидность в перспективном сегменте сервисных апартаментов. Важную роль играет и возможность участия в динамично развивающемся рынке внутреннего туризма, который демонстрирует уверенный рост даже в условиях нестабильной макроэкономической среды.
Центр продаж «Шермонт»
Шерегеш, Гора Зеленая, ул. Весенняя 60/5, Сектор B
Офис в Екатеринбурге
Г. Екатеринбург, ул. Олимпийская Набережная, д.9тел: 8 343 226 72 85
Сайт
Реклама. ООО «СЗ «УГМК-Шерегеш», ИНН 6678102096, erid: F7NfYUJCUneP5zRWTK3N