Цель данной статьи — проанализировать тенденции на рынке загородной недвижимости в Екатеринбурге и представить современную картину этого сегмента.
Цены на рынке загородной и пригородной недвижимости в Свердловской области растут каждый год: так, в мае 2023 года по сравнению с аналогичным периодом 2022-го ценник на объекты этого сегмента увеличился на 19% (источник). В первом квартале 2024 года аналитики сервиса «Авито Недвижимость» зафиксировали увеличение цен на загородные дома во многих российских регионах (источник). Так, в Свердловской области средняя стоимость приобретения загородного жилья за год возросла на 46%, арендная ставка — на 20% (источник). Потребность в аренде загородной недвижимости также растет: в 2024-м она обогнала прошлогоднюю на 9% (источник).
Несмотря на активный рост цен, спрос на загородное жилье на Среднем Урале тоже продолжает расти: эксперты «Авито Недвижимость» выявили, что на конец 2023 года по сравнению с предыдущим он увеличился на 6% (источник). Востребованы не только объекты индивидуального жилищного строительства, но и жилье в многоквартирных пригородных домах малой и средней этажности. Это обстоятельство обусловлено двумя трендами развития сектора загородной и пригородной недвижимости Екатеринбурга 2020-х: повышением спроса на объекты меньшей площади и покупкой загородного или пригородного жилья как основного, а не как сопутствующего или сезонного, как это было принято раньше.
Урбанисты объясняют стремление людей уехать на постоянное место жительства в пригород рядом факторов. Во-первых, в городе попросту становится тесно. По данным Управления Федеральной службы государственной статистики по Свердловской и Курганской областей, в начале 2024 года население Екатеринбурга почти приблизилось к отметке 1,6 млн человек — более 1,58 млн (источник), город стал четвертым по численности населения в России. Динамика роста сохраняется: за 14 лет, прошедших с последней общероссийской переписи населения, количество жителей Екатеринбурга увеличилось более, чем на 22%. По прогнозам Администрации муниципального образования, указанным в Концепции территориального развития города до 2045 года, к этому времени в столице Среднего Урала будут проживать уже 2 миллиона человек (источник).
Вместе с увеличением населения также возрастает потребность в жилье: в настоящее время на одного жителя Екатеринбурга по разным оценкам приходится от 20 до 27,5 квадратных метров жилой недвижимости (источники 1, 2), возрастают плотность застройки и этажность. В 2023 году по оценкам аналитиков платформы bnMAP.pro и компании «БЕСТ-Новострой» Екатеринбург показал рекорд по средней максимальной высотности новостроек в стране — 23,8 этажа, около 80 метров (источник). В пригородных жилых кварталах максимальная высота жилых зданий, как правило, не превышает 8 этажей, что соответствует 27 метрам. Основной объем жилищного фонда в таких районах отдан под объекты малой и средней этажности в 4 — 6 этажей.
Во-вторых, цены на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке городского жилья растут. С 2021 по 2024 цена на 1 кв.м в новостройках Екатеринбурга увеличилась более, чем на 63% и составляет в среднем 151 тысячу рублей, динамика роста цен сохраняется составляя 1 — 1,5% в месяц (источник). На рынке вторичного жилья за последний год цены выросли в среднем на 25%, 1 кв.м вторички по данным аналитики Уральской палаты недвижимости в среднем стоит сегодня 117 тысяч рублей (источник). Пригородное жилье обойдется покупателю дешевле на 43 — 47%: так, 1 кв.м в новостройке жилого района Zori в пригороде городов Екатеринбург и Березовский обойдется в 103 — 105 тысяч рублей.
«Современный рынок Екатеринбурга насыщен: здесь много застройщиков, и формат предлагаемого ими продукта диверсифицирован. При этом средняя стоимость квадратного метра в жилье комфорт-класса сегодня — около 170 тысяч рублей. Такой ценник делает покупку большой квартиры комфорт-класса для многих горожан затруднительной. В соседнем Березовском цены ниже, но при этом такого разнообразия девелоперских предложений нет. Поэтому стоимость жилья — еще одна причина популярности новых пригородных проектов у жителей как Екатеринбурга, так и городов-спутников. Первым она позволяет приобрести квартиру дешевле, но больше по площади и выше по классу, вторым — найти более релевантный их запросу вариант жилья в привычной локации. Этим требованием отвечает, например, современный девелоперсикй проект жилой квартал ZORI», — комментирует Сергей Колесников.
В-третьих, развитие девелоперского продукта и диверсификация предложений на рынке пригородной недвижимости позволяет найти разнообразные и подходящие под запрос каждого конкретного покупателя архитектурные решения. Наряду со стандартными студиями, и классическими квартирами евроформатов с одной, двумя или тремя спальнями, появляются хайфлэты с высокими потолками и окнами в пол, видовые квартиры с лаундж-лоджией и объекты с террасами на верхних этажах. Для уровня первого этажа застройщики разрабатывают планировки с патио — интегрированной в пространство внутреннего двора приватной террасой.
«По статистике на каждую тысячу человек в Екатеринбурге приходится 300 частных автомобилей (источник), а значит, с точки зрения соотношения плотности населения и автотранспорта на единицу площади, современный город представляется скорее тесным, чем компактным. Перемещаться по мегаполису комфортно и быстро становится все сложнее. При этом горожане стремятся сохранить и улучшить качество жизни и для себя, и для своей семьи. Это предполагает реализацию досуговых потребностей взрослых (съездить в спорт-клуб, в ресторан) и развитие образовательных треков детей (школы искусств, спортивные секции, интеллектуальные кружки и т.д.). Получить все эти инфраструктурные преимущества в шаговой доступности можно, как правило, только в очень дорогих центральных районах. Жизнь на более доступных с экономической точки зрения, но инфраструктурно неразвитых окраинах часто оборачивается необходимостью закрывать свои потребности далеко от дома. Поэтому пригородные районы, спроектированные в парадигме комплексного развития территории, становятся все более востребованными. Такие инициативы реализует, в частности, специальный застройщик «Экологика», – рассказывает эксперт по пригородной недвижимости Сергей Колесников.
Инфраструктурные возможности пригородных районов, спроектированных в парадигм 15-минутного города, позволяют сочетать жизнь в непосредственной близости от природны с доступом к необходимым сервисам комфортной среды, расположенными в шаговой доступности: аптеки, магазины, кофейни и рестораны, детские образовательные центры, муниципальные детские сады, коворкинги и многофункциональные торговые центры с фитнес-клубами, местами общественного питания, банкоматами и т.д. Переоценить значимость таких локаций, названных американским социологом Рэем Ольденбургом «третьими местами», невозможно. Именно эти части городского пространства, не связанные с домом («первым местом») или работой («вторым местом») отвечают за две важнейшие функции в жизни современных горожан — рекреационную и социальную. «Третьи места» являются пространствами отдыха и точками сборки локальных сообществ.
Такие соседские комьюнити становятся еще одной значимой ценностью, за которой люди приезжают в пригородные районы: сообщества жителей становятся гарантами безопасности и носителями социального капитала места. Это обстоятельство во многом объясняет обновленный «портрет» покупателя пригородной недвижимости: если раньше такое жилье традиционно покупали люди серебряного возраста в дополнение к городской квартире как комфортную альтернативу даче, то социально-демографические характеристики современной аудитории этого сегмента недвижимости изменились.
«Главные покупатели современной пригородной недвижимости — финансово устойчивые люди с идентичными ценностными системами. Значимую часть аудитории составляют молодые специалисты: им, как правило, около 30 лет, они являются профессионалами в своих сферах деятельности и настроены на семейную жизнь, у части уже есть дети, многие их планируют. Такая схожесть мировоззрений и потребностей резидентов определяет присущую современным пригородам культуру добрососедства», — говорит Сергей Колесников.
Основными приобретателями такого жилья становятся семьи с одним или несколькими детьми (в том числе — школьниками), возраст родителей колеблется от 30 до 48 лет. Зачастую в таких семьях есть домашние животные, иногда ожидается пополнение. Для этих людей важнейшим фактором покупки недвижимости становится безопасность будущего объекта, которая выражается и в работе с надежным проверенным застройщиком, гарантирующим сдачу жилья в установленные сроки, и в комфортной придомовой территории — безопасном и закрытом от транспорта дворе, где дети могут гулять самостоятельно. Одним из критериев выбора является наличие на территории района детского сада.
Второй по численности сегмент аудитории новых пригородов, по словам Колесникова, составляют молодые специалисты или семейные пары без детей, которые, как правило, работают удаленно или являются предпринимателями — владельцами собственных бизнесов. Как правило, они работают в гибридном или удаленном формате и не нуждаются в ежедневных рабочих «вылазках» в большой город. Эти покупатели ориентируются на наличие комфортных общественных пространств, способствующих развитию духа добрососедства, таких, как коворкинги, комьюнити-центры или площадки для групповых спортивных активностей на открытом воздухе. В ситуации удаленной работы важным требованием становится возможность смены обстановки — шаговая доступность природных локаций.
Преимуществом спроектированных с нуля пригородных районов является возможность заложить всю необходимую для разных сегментов жителей инфраструктуру на старте. Застройщик района ZORI «Экологика» изучил запросы будущей аудитории заранее: команда смогла разработать комфортную жилую среду под конкретных пользователей. Выдача ключей от квартир первых четырех домов малой и средней этажности будет произведена в декабре 2024 года. В закрытом зеленом дворе предусмотрена не только детская площадка, но и корт для игры в панна — разновидность футбола. В 2026 году в районе планируют открыть муниципальный детский сад и торговый центр с фитнес-клубом.
Архитектор проекта Алексей Куковякин бережно вписал дома квартала в прилегающий лесной массив с максимальным сохранением последнего. Застройщики планируют обустроить здесь лесные тропы здоровья для занятий спортом на открытом воздухе: пеших и велосипедных прогулок, сандинавской ходьбы, трассы для беговых лыж зимой. В формате оупен-эйр также будут функционировать зоны для йоги и воркаута.
Третью группу покупателей составляют инвесторы. Как правило, они покупают жилье на этапе проекта или котлована, по самым низким ценам, чтобы через несколько лет сдать или выгодно продать его: по оценкам Колесникова, только за последний год спрос на загородную недвижимость в Свердловской области вырос в 4,5 раза, а цены на объекты в среднем поднялись в диапазоне от 15% до 46% (источники). Инвесторы, как правило, представляют себе портрет будущих покупателей их активов — молодых профессионалов — недавних выпускников многочисленных екатеринбургских вузов.
Таким образом, в Екатеринбурге ежегодно растут востребованность пригородных форматов жилья комфорт-класса. Цены на этот сегмент недвижимости также увеличиваются. Покупателями становятся молодые специалисты, семейные пары без детей и семьи с одним или несколькими детьми школьного возраста. Будущие жители ищут возможность сочетать комфорт городской инфраструктуры с чистой экологией, безопасностью и добрососедством.
Застройщик: ООО «Специализированный застройщик «Экологика». Продажа объектов осуществляется в соответствии с федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. Проектная декларация размещена на сайте наш.дом.рф
Реклама. ООО «Специализированный застройщик «Экологика», ecologica.ru, erid: F7NfYUJCUneLrXax4dab