Для сохранения инвестиционной привлекательности новостроек и стоимости квадратного метра жилья, для возврата клиентов к девелоперам за новыми квартирами управляющим компаниям нужно обеспечить бесшовный переход внутри жизненного цикла недвижимости от периода проведения массовых ремонтов к периоду проживания.
Для этого еще на этапе предэксплуатации УК должна обследовать комплекс, выявить специфику инженерного оборудования в местах общего пользования и внутри помещений собственников, определить элементы благоустройства, места для размещения мусорных контейнеров, схемы движения транспорта, разгрузок и много другое.
В 2022 году из-за санкций прекратились прямые поставки оборудования (сантехнического, слаботочного электротехнического), выросли цены на материалы. Многие девелоперы в новостных лентах анонсировали возврат на пять лет назад в форматах сдачи объектов. От проектов с отделкой вообще пришлось отказаться.
Таким образом проведение ремонтов теперь — это, в первую очередь, ответственность жителей.
Задача управляющей компании при этом — грамотная организация и структурирование подходов к запуску в ремонт сотен и тысяч квартир одновременно. Это тяжелая работа, но если ее не организовать, то в результате мы будем наблюдать такие же ситуации, примеры которых есть сейчас на рынке: когда через полтора года после ввода в эксплуатацию комплексы бизнес-класса превращаются в эконом-класс из-за разрушенных мест общего пользования, разбитых паркингов, неработающих лифтов (не соблюдаются нагрузки на лифты) и испорченной канализации (туда рабочие сливают строительные смеси).
Инструменты, которые должна использовать современная УК — это создание регламентов проведения ремонтно-строительных работ, ознакомление и выдача под роспись каждому собственнику этих документов, подписание гарантийных писем о том, что жители понимают свою ответственность за производимые действия внутри квартиры при разводке инженерии, переустройстве, возведении или демонтаже стен, замене оконных конструкций и прочих работах.
УК должна четко контролировать количество ремонтных бригад, единовременно находящихся на комплексе, путем выдачи и учета временных пропусков, должна контролировать завоз строительных материалов, их разгрузку, хранение и подъем.
Помощь, которую может оказать клиентоориентированная УК, — это создание внутри своей компании ряда сервисов, которыми будут пользоваться все ответсвенные собственники в период проведения ремонта.
Таким образом УК берет под свой контроль работу ремонтных бригад собственников, сохраняя места общего пользования и общедомовую инженерию, и контролирует равномерное распределение электрических и тепловых мощностей среди собственников.
К таким сервисам УК относятся: — служба технического надзора, имеющая членство в СРО, фиксирующая скрытые работы, акты по которым необходимо передавать в мосжилинспекцию согласно постановлению правительства № 508, — проектное бюро также с членством в СРО, разрабатывающее инженерные проекты по электричеству, водоснабжению, водоотведению, вентиляции и кондиционированию с использованием планировочных решений жителей и исходной рабочей документации от застройщика с техническими условиями для каждой квартиры.
Сегодня необходимо воспитывать квалифицированного пользователя жилья, который будет понимать, что при получении квартиры в черновой отделке в стоимость ремонта он также должен автоматически закладывать затраты на сопровождение этих ремонтных работ и на согласование изменений с органами государсвенной власти. Минимум это 3 основных направления — технадзор, перепланировки и инженерные проекты.
Такие нарушения, как несоблюдение технологических норм, ошибочное подключение инженерной инфраструктуры к общедомовой или неправильное возведение стен, когда невозможно такую перепланировку узаконить, — все это ведет к увеличению вероятности нарушений в конструктиве здания и смещения нагрузок, а также к снижению ликвидности всего жилого комплекса в целом, что противоречит интересам, в первую очередь, самих собственников.