Принять решение об оформлении ипотеки, договора долевого участия или купли-продажи становится все сложнее из-за множества неопределенностей. Рассмотрим прогноз цен на недвижимость в России на 2022 год, приведем мнение аналитиков и экспертов, чтобы понять, стоит ли покупать жилье на вторичном и первичном рынках недвижимости в текущих реалиях.
Снижение стоимости вторичного жилья осенью 2022 года
Согласно прогнозу, цены на вторичную недвижимость начнут снижаться осенью текущего года. Главное объяснение этому — необходимость стимулировать спрос. Ксения Аверс, владеющая агентством недвижимости, утверждает, что ждать летом значительных сокращений цен не стоит, поскольку собственники еще рассчитывают продать жилье по приблизительно старым ценам. Но уже осенью настанет пора, когда цены будут стремительно падать. Однако нельзя забывать, что внешние факторы и события в мире могут привести к кардинально иным последствиям.
Помимо всего прочего, в настоящее время доходы россиян сократились, а накопленные средства они предпочитают вкладывать в первичную недвижимость, на которую распространяется действие льготных ипотечных программ. Это становится еще одной причиной, почему цены на вторичку снижаются.
Однако риелторы стараются вернуть вторичному рынку былую активность и просят увеличить сумму, которая не облагается налогом в случае продажи недвижимости, о чем сообщают «Известия». Если эта инициатива будет принята, гражданам не придется выплачивать налог на доход с продажи жилья, которое находится в их собственности менее пяти лет (в некоторых случаях менее 3 лет) и не превышает по стоимости 3 млн. руб. В результате размер предложения на рынке может увеличиться, а стоимость сократиться, поскольку теперь многие собственники не будут вынуждены отдавать часть прибыли в виде налога.
Падение спроса на недвижимость к концу 2022 года: прогноз АКРА
Аналитики АКРА (Аналитическое кредитное рейтинговое агентство) заявляют, что по итогам 2022 года ожидается сокращение спроса в квадратных метрах на 10-15% по сравнению с 2021 годом — средний показатель за год, поскольку в течение первой половины 2022 года наблюдались рекордные продажи в первом квартале и снижение спроса до 20% во втором. В то же время, если говорить о денежном выражении, общая сумма сделок не изменится и составит приблизительно 3.5 трлн. рублей.
Основными факторами, которые влияют на уровень цен, остаются ставки на ипотечное кредитование. Аналитики заверяют, что благодаря нынешней тенденции сокращения ставок удастся избежать критически низкого спроса. Более того, уже сейчас можно отметить, что клиентов на первичном рынке становится больше.
В настоящее время очевидно, что покупательский интерес сместился в сторону новостроек, однако застройщики вынуждены если не приостанавливать текущие проекты, то не начинать новые. Из-за этого предложение падает. Низкий спрос в этом году отразится на строительном секторе только в 2023-2024 гг., когда снизится объем введенной в эксплуатацию недвижимости.
К счастью для застройщиков, в период высокого спроса и увеличения стоимости объектов они успели накопить на эскроу-счетах достаточный капитал, превышающий накопленные задолженности. Их раскрытие произойдет в 2022-2023 гг.
ВАЖНО! Эксперты утверждают, что непосредственное влияние на строительный сектор окажут основные экономические тенденции внутри страны и в мире, а также доходы россиян. В том случае, если снижение экономических показателей не остановится, отрасль окажется под еще большим негативным воздействием.
Состояние рынка недвижимости после 24.02.2022
Прежде чем говорить о прогнозах цен на недвижимость в 2022 году, ознакомимся, какие события происходили в России за последние 4 месяца.
Март
Первым значимым событием, произошедшим после 24 февраля, стало поднятие ключевой ставки ЦБ до 20%. Напомним, что до 28 февраля она составляла 9.5%. В то же время покупки по ипотеке в марте составили 62% от общего числа сделок, что на 6% меньше, чем в январе. Тем не менее, спрос на ипотеку сохранился. Это объясняется тем, что в данный период программа льготной ипотеки позволяла оформить кредит под 7% годовых.
Также возрос спрос на квартиры в целом. Это объясняется тем, что люди стремились вложить накопленные средства в надежный актив, коим является недвижимость. Увеличение спроса отразилось на уровне цен — отмечен рост на 5%.
Кроме того, кредитные организации увеличили процент на краткосрочные вклады, из-за чего граждане активно вкладывали деньги.
Апрель
С 7 апреля ипотека с господдержкой стала выдаваться на новых условиях: ставка составила 12%, а минимальные суммы возможного кредита возросли с 3 до 12 миллионов в Москве и Петербурге, до 6 млн. — в других субъектах РФ.
С 11 апреля ключевая ставка была снижена до 17%. Ипотечное кредитование оказалось недоступным для множества россиян, а на вторичном рынке произошло падение спроса вдвое. По данным РБК, банки стали выдавать на 75% меньше ипотечных займов.
Эксперты «Метриум» отметили, что продажи жилья на московском рынке существенно сократились — на 36% на квартиры от застройщиков и на 34% на вторички. В то же время отмечался рост предложения на чуть более 7%, цены выросли незначительно — 0.5% в течение месяца.
29 апреля произошло еще одно снижение ставки — на этот раз до 14%.
Май
В мае было объявлено о существенных послаблениях, затронувших рынок недвижимости:
- с 27 мая ставка по льготное ипотеке стала меньше на 3%, чем была месяцем ранее — снижение с 14% до 11%;
- ставка по льготной ипотеке сократилась с 12% до 9%;
- максимальная сумма, предоставляемая по программе семейной ипотеки, была увеличена до 15 миллионов;
- была запущена ипотека для ИТ-специалистов.
Однако ситуация оставалась нестабильной из-за снижения покупательской способности. Если купить новостройку в ипотеку еще было возможно, то для вторичного рынка наступили тяжелые времена — ставка в банках превышала ключевую, что сделало готовое жилье недоступным. Кроме того, зарплаты некоторых граждан стали неопределенными в связи с санкционными мерами со стороны зарубежных стран.
Июнь
10 июня ключевая ставка ЦБ вернулась к докризисному показателю — 9.5%. В то же время кредитные организации не спешили предлагать покупателям более выгодные условия покупки вторичного жилья. Первыми отреагировали государственные банк, скорректировав свои значения вслед за ставкой Центробанка.
Несмотря на первоначальные неутешительные прогнозы, цены на недвижимость в столице стали снижаться (подробнее об этом далее). Одновременно с этим увеличивается предложение на вторичное жилье. Однако говорить о восстановлении спроса на жилье рано: с одной стороны, на рынок вышли люди, ранее вложившие средства на краткосрочные вклады, а с другой стороны, граждане ожидают, что на фоне регулярно снижающихся ставок произойдет их очередное снижение.
Финальное изменение произошло в конце июня, когда было объявлено о снижении ставки по льготной ипотеке до 7%.
Чего ожидать от рынка недвижимости в дальнейшем?
Неудивительно, что в столь нестабильное время прогнозы аналитиков о ценах на недвижимость разнятся: одни утверждают, что цены на рынке могут увеличиться на 20%, другие же говорят о стабилизации цен и множественных скидках.
- Дмитрий Кучай, управляющий инвестиционными проектами и специалист по недвижимости, утверждает, что второй и третий кварталы могут принести наибольшую выгоду для покупателей жилья на первичном рынке благодаря различным акциям. Однако не нужно рассчитывать, что они будут в дальнейшем продлены.
- Похожее мнение высказывает Ксения Аверс. Сейчас, по ее словам, застройщики стремятся сделать условия покупки максимально выгодными: выплаты первоначального взноса по частям, оплата в момент сдачи дома в эксплуатацию, скидки, ремонт или парковочное место в подарок. В то же время прямого падения цен ожидать не стоит — покупка будет дешевле благодаря индивидуальным предложениям. В результате реальные цены на рынке снизятся.
- Другие специалисты делают менее положительный прогноз цен на недвижимость в 2022 году. Например, директор агентства недвижимости, Наталия Кузнецова, в интервью, данном порталу Novostroy, напоминает, что одновременно с субсидиями начинается рост цен на 6-20%. Кроме того, затраты на строительные работы и материалы возросли, поэтому ожидать снижения стоимости недвижимости не стоит.
- Антон Любин, занимающий должность коммерческого директора Ava Group, говорит в интервью Novostroy не только о повысившейся себестоимости строительства, но и о снижении предложения. По его словам, многие застройщики приостановили работу над проектами, чтобы найти лучшие предложения от поставщиков и выстроить цепь поставок. По этой причине уже в конце лета станет очевидно, что объем предложения снизился, поэтому не стоит ждать уменьшения стоимости квартир.
- Александр Русаков, агент по продаже недвижимости в России и за границей, считает, что в конце текущего года может произойти сокращение цен на 10-15% по сравнению с 2021 годом. В настоящее время российская экономика находится под сильнейшим давлением, однако в связи с укреплением рубля даже подорожавшая в рублевом эквиваленте квартира станет дешевле в долларах.
- Помимо этого, эксперт Наталья Сазонова, директор по развитию Метриум, впервые за последние два десятилетия не берется делать прогноз цен на недвижимость в Москве и России, поскольку, по ее словам, мы живем «в тридцатиминутном мире», когда аналитические данные становятся неактуальными прежде, чем публикуются.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Эксперты ожидают, что изменения на рынке могут произойти 22 июля — в день следующего заседания Совета директоров Банка России о ключевой ставке.
Покупать ли жилье в июле?
Учитывая неоднозначные прогнозы цен на вторичку и новостройки, многие россияне не понимают, стоит ли вкладываться в недвижимость сейчас или правильнее будет подождать до осени.
С одной стороны, как говорилось ранее, застройщики предлагают крайне выгодные условия покупки, привлекая тем самым новых клиентов. Скидки могут достигать 20-30%.
ВАЖНО! Скидки предлагаются в негласной форме при личном общении с потенциальными покупателями. Это необходимо для того, чтобы не обрушить стоимость квартир, которые пока что не удалось реализовать.
С другой стороны, специалисты из компании Realiste делают следующий прогноз цен на новостройки: уже к ноябрю застройщики на четверть снизят цены на квартиры. Эксперты считают, что низкой ставки по ипотеке на уровне 7% недостаточно, чтобы вернуть утерянный спрос. Более того, в стране существенно выросли цены на недвижимость — от 30 до 50%. Заработные платы, наоборот, сократились, что негативно влияет на покупательскую способность.
Однако стоит помнить, что спрос на первичном рынке может возрасти, поскольку на рынок выходят инвесторы, ранее вложившие денежные средства на депозиты под высокий процент, вплоть до 20%. Об этом сообщает эксперт Марина Лашкевич.
Если говорить о вторичном рынке, цены здесь сокращаются последние три месяца, что связано с низким спросом. Помимо этого, многие собственники готовы делать скидки, если о том заговорит покупатель. Однако ожидание дальнейшего снижения цен довольно спорно, поскольку спрос может увеличиться.
ПОМНИТЕ! Существует риск, что в дальнейшем цены на недвижимость вырастут на фоне сокращающегося предложения и возросшего спроса.
Брать ли ипотеку в июле?
В связи с тем, что ключевая ставка снижалась в течение последних месяцев четыре раза, как рядовые граждане, так и эксперты думают о том, что ставка продолжит сокращаться, то есть покупку следует отложить. Тем не менее, оценивая нынешние условия ипотечного кредитования, можно понять, что выгодных предложений множество:
- семейная ипотека с фиксированной ставкой 0.1%;
- заем без первоначальных вложений;
- программы для отдельных категорий граждан, например, военная ипотека или для ИТ-специалистов;
- высокий лимит для жителей Москвы и Петербурга — до 30 миллионов рублей в зависимости от программы.
Однако льготные условия либо распространяются на немногочисленные категории россиян, либо могут использоваться исключительно для покупки на первичном рынке. Таким образом, если Вы можете воспользоваться одной из программ с господдержкой, сейчас настало лучшее время для покупки — говорит Антон Любин.
Иначе обстоят дела с прогнозом цен на вторичное жилье и условиями его покупки в кредит. Здесь отсутствуют льготные программы, из-за чего нынешняя ставка в районе 12% делает вторичную недвижимость недоступной. На этот счет высказался вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
По его словам, первичный и вторичный рынки имеют серьезную взаимосвязь: большинство сделок в России проходят таким образом, что граждане улучшают жилищные условия, продавая одну квартиру и покупая новую. Из-за высоких ипотечных ставок на вторичку нет спроса, поэтому владельцы не могут их продать, чтобы вложиться в новую недвижимость. Для того, чтобы увеличить ипотечный портфель, требуется снижать ставки на вторичное жилье. Сделать это, по мнению эксперта, можно как в случае снижения ключевой ставки, так и с помощью поддержки со стороны кредитных организаций.
Ситуация неоднозначна: с одной стороны, эксперты ожидают снижения ключевой ставки, то есть в будущем покупка может обойтись дешевле; с другой стороны, не исключено возрастание спроса на недвижимость, из-за чего цены увеличатся.
В любом случае прогнозы цен на недвижимость в России таковы, что откладывать покупку на длительное время или ждать очередных снижений ставки по ипотеке довольно рискованно, вне зависимости от того, выбрали ли Вы вторичное или первичное жилье. Правильнее дождаться, снизят ли ставку 22 июля, и совершать покупку.
Индекс среднего уровня цен на столичное жилье
Согласно аналитическим данным, индекс цен на жилье в Москве увеличился с 227 тыс. руб. до 265 тыс. руб. в течение последнего года. Как видно из графика, приведенного ниже, наиболее высокие цены на рынке отмечались с середины марта по середину апреля. Максимальная стоимость квадратного метра столичного жилья составила 273 тыс. руб. в апреле, после чего цены начали снижаться. Согласно прогнозу, цены на недвижимость в Москве в 2022 году относительно стабилизируются, но ситуация остается неоднозначной до тех пор, пока не будут решены общемировые конфликты.
Автор: Филипп Глоба (Эксперт по недвижимости портала novomoscow.ru)